Za nekretnine se kaže da su najbolja dugoročna investicija, je li to zaista tako?

Hrvati + Nekretnine = Velika ljubav

To da hrvatski građani vole kupovati stanove i kuće poznato je od davno. Zapravo, kada je u pitanju vlasništvo nad nekretninama, mi smo među europskim rekorderima. Čak 89,9% stanovništva u vlasništvu ima barem jednu nekretninu (izvor: Eurostat). Po tim statističkim podacima smo treći u Europi odmah iza Rumunjske (96%) i Litve(92%). Na drugom kraju nalazi se Švicarska u kojoj 42,5% posto građana ima vlastiti dom.

Razlozi, zašto su hrvatski građani toliko zaljubljeni u nekretnine su mnogi. Trenutno imamo jeftinu privatizaciju, jeftine kredite te niske kamatne stope te je to sve još pojačano apartmanizacijom te naglašenom potražnjom za stanovima na obalama iz inozemstva. Oni koji imaju stan u vlasništvu imaju 1,53 stana po domaćinstvu što nam govori da je na sceni svojevrsna okupiranost vlasništva te da ljudi pod svaku cijene žele imati što više nekretnina.

U razvijenijim državama građani imaju vlasnički status na nekretninama oko 70%. Postoje dva važna razloga zašto razvijenije zemlje imaju manji postotak od srednjoistočne Europe, jedan od njih je što se u zapadnoj Europi štednja usmjerava puno više u proizvodne investicije nego u stanove. Što znači da građani razvijenijih zemalja više ulažu u dionice, obveznice te druge vrijednosne papire, ali također, u zapadnim zemljama je prisutna veća pokretljivost zaposlenih, što je upravo suprotno od situacije u Hrvatskoj. Može se konstatirati da se kod nas stanovi i kuće tretiraju kao mjesto u kojem se živi ali možemo reći također da se tretiraju kao kasice prasice u koje se stavlja štednja (izvor: Dnevnik.hr). Na taj način dolazi do miješanja dviju stvari: življenja i investiranja.

Miješanje življenja i investiranja nosi ekonomske posljedice, jedan od njih je da nitko ne želi investirati u tvrtke i plaćati porez na dobit (mi smo već naučili kako izbjeći porez ;)) kada može kupiti kuću ili stan te na to platiti manji porez. Dolazimo do toga da s vremenom ekonomija postaje osjetljiva na cikličko kretanje cijena nekretnina, također prekomjerno vlasništvo utječe na pokretljivost radne snage te time i na njegovu nezaposlenost. Budući da su vlasnici stanova u kojima žive manje mobilni od onih koji stanove iznajmljuju oni su osjetljiviji na eksterne čimbenike (potresi, poplave, požari…) što upućuje na to da one države koje imaju brži rast vlasnika stanara imaju i brži rast nezaposlenosti.

U zemljama u kojima je veći postotak vlasnika koji u tim stanovima žive je niža razina domaćeg proizvoda po stanovniku. Stoga ako želimo veći gospodarski rast i prosperitet moramo poduprijeti ulaganje u poduzetničke poduhvate te smanjiti opsesiju za kupovinom nekretnina. Nemaju bez veze razvijenije zemlje manji vlasnički udio u nekretninama, razlog tome je što oni svoju štednju investiraju u neke svoje poduzetničke poduhvate te u vrijednosne papire i burzu.

1. Prinos

Najvažniji kriterij i glavni razlog ulaganja/kupnje nekretnine.

Međugodišnja stopa rasta za Zagreb je od prvog kvartala 2015. godine bila u prosjeku 4,5%, dok je za Jadransku Hrvatsku zabilježen prosjek od 2,8% (razdoblje 2015-2019). Naime, od početka 2019. godine do danas, tražene su cijene za stanove u Zagrebu porasle za čak 8,73% , a isti je trend s nešto manjim rastom (8,36 %) zabilježen i kod traženih cijena kuća. Indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za cijelu Hrvatsku je od 2015. godine prosječno rasta po godišnjoj stopi rasta od 2,9% (Izvor: HGK.)

No, bilo bi previše hrabro očekivati sličnu ocjenu u budućnosti. Činjenica da je pristupanje Hrvatske Europskoj uniji 2013. godine značajno pridonijelo porastu cijena što je rezultiralo većim profitima u pojedinim sektorima, dok su cijene nekretnina u Hrvatskoj tek neznatno porasle u posljednjih 10-ak godina.

Najbolje dugoročne podatke prikupio je američki profesor Robert Shiller koji je analizirao razvoj cijena nekretnina u SAD-u od 1890. godine, te došao do rezultata da su tijekom posljednjih 128 godina cijene prilagođene inflaciji porasle za samo 0,43% godišnje. Toliko o prinosima na nekretnine na razvijenim tržištima.

No, budimo malo optimistični, Hrvatska još uvijek ima nešto sustizanja pred sobom unutar EU, pa pretpostavimo brži rast cijena. Ako u eurozoni možemo očekivati dugoročnu inflaciju od oko 2% godišnje, nekretnine u Hrvatskoj bi mogle rasti za prosječno 3-4% godišnje.

Uz dugoročnu investiciju u portfelj Finax 100/0, možete očekivati godišnju aprecijaciju od 8,78% godišnje. (povijesni prinosi od 1987. do rujna 2021.).

2. Rizik

Uz svako ulaganje su povezani određeni rizici. Bez preuzimanja rizika ne bi bilo moguće ostvariti odgovarajući povrat na ulaganje. Važno je kako se možete zaštititi te raspršiti rizik.

Nije moguće učinkovito upravljati rizikom pri kupnji investicijske nekretnine, jer obično kupujete jedan ili nekoliko stanova. Tako ste u potpunosti ovisni o izboru određene lokacije (država, grad, kvart, ulica, kat, susjedi). Danas dobra lokacija može vrlo brzo izgubiti svoje prednosti zbog novogradnje. Ako se ispod vašeg prozora gradi nova zgrada tada ćete teže pronaći potencijalnog kupca ili podstanara.

No, to nije sve, pandemija COVID-19 otkrila je dodatne rizike povezane s nekretninama. Vlasnici fokusirani na kratkoročni najam nisu bili zadovoljni lošim prometom na platformi Airbnb zbog ograničenja u kretnju ljudi te straha od putovanja.

Priljevi nenaseljenih stanova na tržište dugoročnog najma, u kombinaciji sa slabijom potražnjom, značajno je smanjio cijenu najamnine. Na primjer, u Zagrebu su najamnine za 2-sobne stanove pale u prosjeku 12%. Mnogi iznajmljivači imali su problema s iznajmljivanjem svoje nekretnine po cijeni koju su prvobitno očekivali.

Kada ulažete u indeksne fondove, vaša je investicija diverzificirana među tisućama najvećih i najuspješnijih tvrtki na svijetu. To vam omogućuje da mirno spavate. Ostvarit ćete prosječni povrat na burzi (otprilike 9% godišnje) čak i ako sve tvrtke ne posluju jednako dobro.

3. Likvidnost

Likvidnost je mogućnost brzog pretvaranja ulaganja u gotovinu.

Nekretnine su općenito jedna od najmanje likvidnih imovina. Ako trebate prodati nekretninu, to može potrajati tjednima ili mjesecima, ovisno o trenutnoj situaciji na tržištu. Brza prodaja obično znači (značajno) nižu prodajnu cijenu.

Svoju investiciju u indeksne fondove možete jednostavno unovčiti u roku od nekoliko dana. Sve što trebate učiniti je zadati nalog za prodaju ili povlačenje novca iz portfelja te nakon što se izvrši prodaja vaših vrijednosnih papira na burzi dobit ćete novac na svj račun.

4. (Ne) oduzima puno vremena

Trebat će vam svega nekoliko minuta da otvorite investicijski račun. Nakon prijenosa gotovine ili postavljanja trajnog naloga, novac možete uložiti u roku od nekoliko dana. Tim činom za vas završava proces te ne morate ništa raditi sljedećih 10, 20, 30 godina.

Kupnja i upravljanje nekretninama puno je kompliciranije. Odlučite li cijeli proces povjeriti u ruke profesionalaca, pripremite nekoliko tisuća eura za proviziju agenciji za nekretnine. No, to nije sve. Ako se ne želite brinuti niti o upravljanju nekretnine (najam, osiguravanje sitnih popravaka i sl.) to će vas koštati još oko 10% godišnje najamnine.

Ako se želite pobrinuti o svemu na vlastiti trošak, čeka vas istraživanje tržišta, odabir određene nekretnine, jamstvo financiranja, katastar, osiguranje, pronalaženje najmoprimaca, priprema ugovora itd.

Ne dobivate niti nakon uspješne kupovine i iznajmljivanja nekretnine. Morat ćete se nositi s ispadima stanara, velikim obnovama i manjim popravcima, poreznim prijavama, kućnim sastancima... To su sati i sati koje biste inače mogli posvetiti sebi, poslu ili obitelji.

5. Porezi

Nitko od nas ne želi platiti više poreza nego što je to apsolutno potrebno.

Prihodi od ulaganja u indeksne fondove, ako ih posjedujete dulje od 2 godine oslobođeni su poreza na dobit. Ne plaćate niti namete, pa vam ostaje sav profit.

Za nekretnine je potrebno računati 5-godišnji vremenski test.

Oporezivanje pri otuđenju nekretnina

Kako je prethodno navedeno, otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos nekretnine. Zakonom je propisano da se dohodak od otuđenja nekretnina oporezuje ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina.

Dakle, prodaja prve tri istovrsne nekretnine u razdoblju unutar 5 godina jest neoporezivo. Što se događa kada prodamo četvrtu istovrsnu nekretninu unutar 5 godina? U tom slučaju, predmet oporezivanja nije samo posljednja nekretnina već su oporezive sve četiri nekretnine. Porezna osnovica prilikom otuđenja nekretnine je razlika između tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku otuđenja i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda (inflacija). Na tako dobivenu osnovicu se zaračunava porez od 25%.

Indeksni fondovi vs. nekretnina bez kredita (hipoteke)

Koristeći pojednostavljeni primjer, usporedimo koliko vam investicijska nekretnina može zaraditi u usporedbi s ulaganjem u indeksne fondove.

Preduvjeti:

• Kupnja 2-sobnog stana s parkirnim mjestom u novogradnji u Zagrebu koštat će vas 180 000 €.
• Za opremanje stana potrošit ćete dodatnih 20 000 €. Dakle, ulažete ukupno 200.000 €.
• Vršit ćete najam stana za 700 € mjesečno (uključujući režije i parkirno mjesto). Najamnine će rasti svake godine zbog inflacije, tj. 2% godišnje
• Pretpostavimo relativno optimističan scenarij - mjesečni troškovi održavanja i energetski troškovi od 170€, porez na najam te prirez (korištena prirezna stopa je 18% koja se odnosi na Zagreb) i ukupni dodatni godišnji troškovi u visini iznosa mjesečne najamnine (npr. zastoji uplata stanara, troškovi manjih popravaka/rekonstrukcije, porezi, itd.).
• Pretpostavimo dugoročni godišnji rast cijena nekretnina na razini od 3,5% i prosječnu aprecijaciju Finaxa 100/0 na razini od 9% godišnje.

Ako danas, uložite 200 000 € u kupnju i opremanje nekretnine u svrhu iznajmljivanja, za 30 godina ćete završiti s manje od trećine imovine u odnosu na onu koju ste mogli zaraditi ulaganjem u indeksne fondove. Izgubljena dobit iznosit će okolo 1 900 000 €, a u to nismo niti uračunali vaš trud i izgubljeno vrijeme.

Indeksni fondovi vs. nekretnina s kreditom (hipotekom)

Mnogo češći slučaj kupovine nekretnine je kupovina te iste s kreditom. Ideja da će podstanar plaćati mjesečne otplate kredite u ime vlasnika te još vlasniku plaćati stan 30 godina je lijepa, ali u stvarnosti nije tako realna i povoljna opcija. Također treba imati na umu da uključivanje duga značajno povećava vaš rizik.

Banku neće zanimati činjenica da vam podstanar nije platio najam i da ga ne možete deložirati. Otplatu kredita jamčite svojom imovinom. Tako se lako može dogoditi da planirana mjesečna dobit postane gubitak koji ćete morati pokriti iz svojih prihoda.

Nasuprot tome, ulaganje u indeksne fondove od vas ne zahtjeva nikakve mjesečne uplate ako to vama ne odgovara. Kakva god bila situacija na financijskim tržištima, ne morate ulagati novac. Vaš osobni rizik je stoga značajno manji kod indeksnih fondova.

Sadašnje razdoblje niskih kamata također neće trajati vječno. Ako danas možete uzeti kredit sa stopom okolo 2,5% godišnje i ne očekujete porast kamata u vašim izračunima, u budućnosti vas čeka neugodno iznenađenje. Uz rastuću inflaciju Europska središnja banka će vjerojatno početi podizati kamatne stope u roku od 2 do 3 godine što će se odraziti i na veće mjesečne otplate kredita.

Ako vas još uvijek nisam dovoljno obeshrabrio od ulaganja u nekretnine, prijeđimo na brojke.

Preduvjeti:

• Kupnja 2-sobnog stana s parkirnim mjestom u novogradnji u Zagrebu koštat će vas 180 000 €. U banci ćete posuditi 80% kupoprodajne cijene, preostalih 20%, odnosno 36 000 € dat ćete iz svoga džepa.
• Za opremanje stana potrošit ćete dodatnih 20 000 €. Dakle, ulažete ukupno 56 000 €.
• Kamatna stopa za prvih 5 godina otplate bit će oko 2,5% godišnje, za preostalih 25 godina računamo na prosječnu stopu od 3% godišnje.
• Vršit ćete najam stana za 700 € mjesečno (uključujući režije i parkirno mjesto). Najamnine će rasti svake godine zbog inflacije, tj. 2% godišnje
• Pretpostavimo relativno optimističan scenarij - mjesečni troškovi održavanja i energetski troškovi od 170€, porez na najam te prirez (korištena prirezna stopa je 18% koja se odnosi na Zagreb) i ukupni dodatni godišnji troškovi u visini iznosa mjesečne najamnine,(npr. zastoji uplata stanara, troškovi manjih popravaka/rekonstrukcije, porezi, itd.).
• Pretpostavimo dugoročni godišnji rast cijena nekretnina na razini od 3,5% i prosječnu aprecijaciju Finaxa 100/0 na razini od 9% godišnje

Ako danas imate na raspolaganju desetke tisuća eura i razmišljate o kupnji nekretnine na kredit razmislite dvaput. Čak i u ovom slučaju, indeksni fondovi mogu zaraditi više i uz znatno manje briga.

Nakon 30 godina na nekretnini ćete zaraditi manje nego kod ulaganja putem Finaxa. Osim toga, proveli biste znatno više vremena s baveći se nekretninom koju ste kupili nego ulaganjem u indeksne fondove. Kako kaže ona uzrečica - vrijeme je novac. A u današnjem užurbanom vremenu, to je dvostruko točno.