A mai ingatlanárak mellett, saját erőből csak kevesen tudnak tetőt biztosítani a fejük fölé. Én személyesen kipróbáltam mindkét fent említett alternatívát.

A főiskola elvégzése után néhány évig többféle albérletben laktam, mivel hosszú ideig nem voltam híve az adóssággal terhelt életmódnak. Végül mégis aláírtam magam 30 évre egy banknak, így egy kevéssel hozzájárulva a szlovák háztartások eladósodásának gyorsabb növekedéséhez.

Erre elsősorban az új élethelyzet – fiam születése - kényszerített rá. Egészen addig az élet, a relatív olcsó 1-szobás lakásban, egész jó volt, de hosszútávon már nem jöhetett számításba. Szerencsétlenségemre viszont csak akkor kezdtem el boncolgatni a jelzálog és az albérlet közötti pluszokat és mínuszokat. Amennyiben ezt hamarább megteszem, nem kis pénzt takarítottam volna meg.

Albérlet = pénzkidobás az ablakon?

Az albérlet legfőbb előnye a flexibilitás. Amennyiben még nem biztos abban, hogy melyik területen fog élni és dolgozni, valószínűleg díjazni fogja a változtatás egyszerűségét.

Rosszabbodott a munkába járás egy elkerülő út építése miatt? Nem számít, egyszerűen átköltözik, közelebb a munkahelyéhez. Nagyobb komplikációk nélkül tudja megváltoztatni a munkahelyét is és nem kell, hogy csak egy városra és annak környékére szorítkozzon., hiszen ott nem is biztos, hogy elégséges érdekes lehetőség közül választhat.

Megszűnnek az ingatlan karbantartásával összefüggő gondok, vagy az ingatlanpiac kilengéseihez kapcsolódó aggodalmak. Az albérlet további nagy előnye az elérhetőség – elég kifizetni a havi bérleti díjat ill. a jellemzően egyhavi letétet és máris ott lakik, ahol szeretne.

Ezzel ellentétben a saját lakás, vagy ház vásárlása valószínűleg a legnagyobb tranzakciót jelenti az életben és alapos pénzügyi előkészületeket igényel. Saját forrás nélkül (ideálisan 10-20% a vételárból) saját lakhatáshoz csak nagyon nehezen tud hozzáférni.

Tehát okkal nem értek egyet azzal a gyakran ismételt állítással, hogy albérletben lakni fölösleges pénzkidobás az ablakon. Ha albérletben is lakik, vagy saját ingatlan vásárlása mellett dönt, mindkét esetben egy életbevágóan fontos szükséglet lefedéséről van szó, ugyanúgy, mint az élelmiszer vagy a ruházat vásárlásakor.

Mikor érdemes vásárolni?

A probléma ott van, hogy amennyiben megengedheti magának az albérletet, valószínűleg megengedheti magának a saját ingatlant is. A bérleti díj ugyanis gyakran olyan magas (de többnyire magasabb), mint volna a jelzálog törlesztőrészlete az egyéb fenntartási költségekkel együtt, egy hasonló ingatlan vásárlása esetén. 

A jelzáloghitel havi részletét ugyanis a kamat és az ún. tőkerész alkotják, amely a törlesztés azon része, amely reálisan csökkenti a teljes adósságot. Pont a tőkerész csökkenésének köszönhetően van visszafizetve a jelzáloghitel 20 vagy 30 év múlva, az szerint, hogy a banknál milyen hosszú visszafizetési időszakra kötelezte el magát.

Nézzük meg egy átlagos budapesti lakás példáján, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben mi éri meg jobban: lakást venni, vagy bérelni. Vegyünk tehát egy átlagos, 60 négyzetméteres, 28 millió forintba kerülő lakást. A vásárláskor igényeltünk egy 10 éves futamidejű, fix kamatozású 28 millió forint hitelösszegű lakáshitelt. Ennek 5,2%-os hitelmutató mellett a törlesztőrészlete 298 630 forint. A teljes visszafizetendő összeg kb 35,9 millió forintra rúg. Vagyis 10 év múlva rendelkezni fog, (az ingatlanárak éves 3%-os várható emelkedése mellett) a jelenlegi 28 milliós ingatlan helyett egy 37,6 milliós ingatlannal.

Most nézzük milyen számokat kapunk a bérbevételnél. A kiválasztott ingatlan havi bérleti díja nagyjából 165 000 forint (2020 januári átlagár), ez évente valamivel több mint 2 millió forint. 10 év alatt, éves 3%-os bérletnövekedéssel számolva, valamivel több mint 23,1 millió lesz.  

Mit mutat az eredmény?  Nézzünk kicsit a számok mögé. Míg vásárlásnál, 10 év után, egy saját tulajdonú ingatlannal fogok rendelkezni, addig lakásbérlés alapján nem szerezhető lakástulajdon. A hitelből finanszírozott lakásvásárlás törlesztőrészleteit csökkenthetjük önrész felhasználásával (a legújabb jogszabályok értelmében a bankok legkevesebb 20% önrész felmutatását kérhetik), az ingatlan bérbeadásával, de házaspároknak nem árt utánanézni egyéb, állami forrásokból finanszírozott otthonteremtési programok után. Erről, picivel lejjebb, még részletesebben írunk.

A vásárlás mellett szól az is, hogy amennyiben nincs problémája a törlesztőrészletek fizetésével, relatív biztonságban van a kilakoltatástól és ingatlanunkat tetszés szerint alakíthatjuk. Ezen kívül, az ingatlan esetleges eladása utáni nyereség adója évről-évre csökken, míg öt év után adómentessé válik. Tehát a gyakoribb költözés sem jelenthet problémát.

Mi van akkor, ha elveszítem a bevételem?

A legtöbb ember legnagyobb (jogos) aggodalmát az okozza, hogy váratlan problémák, pl. a munkahely elvesztése esetén, képes lesz-e törleszteni a jelzáloghitelt. Sokan szembesülnek ma ezzel a helyzettel.

A kellő pénztartalékkal nem rendelkező jelzálogadósok, akik a COVID-19 járvány miatt bevételcsökkenést könyveltek el, egész jól jöttek ki az aktuális helyzetből. Ugyanis a kormány és a bankszektor képviselőinek megállapodása alapján, egyszerűen és költségmentesen automatikusan 9 hónappal eltolódik a hitelek törlesztőrészleteinek visszafizetése. Viszont mindenki, a moratóriumra jogosult adós, a bankjának honlapján található nyilatkozat alapján, kérheti az eredeti feltételek szerinti, tehát fizetési haladék nélküli törlesztést. Ezt a szándékukat, tartva a meg nem fizetett összeg feltőkésítésétől, már több ezren jelezték bankjuk felé. 

„Ha 100 dollár tartozásod van a banknál, akkor az a te problémád. Ha 100 millió dollárral tartozol a banknak, akkor ez a bank problémája.
J. Paul Getty

Egyszerűen mondva, ha csak magának van problémája, ez csak egyedül a maga problémája. Ha mindenkinek problémája van, akkor egy rendszerszintű megoldást kell keresni. Senki sem akar látni tömeges bankcsődöket és higgye el, a bank sem feni a fogát a maga ingatlanjára.

Most térjünk rá a már említett egyéb otthonteremtési programok fajtáira. Ha a mai fiatalok családalapításon gondolkodnak, jó, ha körülnéznek, hogy milyen támogatásokra jogosultak, hogy a legtöbbet tudják kihozni belőlük. Itt van például a népszerű, 10 millió forintos kamatmentes szabad felhasználású babaváró támogatás, melynél, ha 5 éven belül egy gyermek születik, három évig felfüggeszthető a törlesztőrészletek fizetése. Második gyermek születésénél újabb 3 évre haladék jár és a tartozás 30%-át elengedi az állam. Harmadik gyermek esetén pedig az egész fennmaradó tartozás elengedésre kerül.

Az elmúlt években hatalmasat robbant a CSOK, a Családi otthonteremtési kedvezmény. Ez a vissza nem térítendő támogatás új építésű, vagy használt ingatlan vásárlásához,vagy építéséhez nyújt támogatást, pl. három gyerek esetében akár 15 millió forintot.

Ezeken kívül még, a teljesség igénye nélkül, itt van a családi adókedvezmény, a hitelelengedés, SZJA -mentesség, stb. Ezeknek a támogatásoknak és az egyébként is jelenleg alacsony kamatkörnyezetnek köszönhetően ma valóban kedvező feltételekkel juthatunk ingatlanhoz.

Gondolkozzon hosszútávon

Gondoljon arra is, hogy amennyiben lakhatását nem biztosítja nyugdíjba vonulásáig, valószínűleg nagy problémával fog szembenézni. 30 év múlva átlagos nyugdíja csak egy garzonlakás bérlésére lesz elegendő, valahol a város peremén.

Tehát itt arról beszélünk, hogy az egész nyugdíjunkat a lakhatás biztosítására szánjuk – az élelmiszerre, az öltözködésre, az orvosságokra és hasonlókra nem is maradt egy forintom sem. Ezen oknál és a feljebb elmondottaknál fogva, nem lehet csodálkozni azon, hogy a magyarok többsége miért helyezi előtérbe az ingatlan vásárlását a bérlésével szemben.

A Magyar Nemzeti Bank, hogy lelassítsa a lakosság eladósodását, az utolsó időszakban több olyan intézkedést vezetett be, amellyel megnehezítette a hitelekhez való hozzájutás lehetőségét. Ilyen intézkedés volt pl. a kötelező önerő felmutatása ingatlan vásárlása esetén. Ez sok érdeklődőnek keresztülhúzta a számítását.

De az élet megy tovább. A koronavírus okozta sokk után ébredezik a piac. A bérlők és a vásárlók számára is kedvező hír, hogy a legtöbb szakember a bérleti díjak és az ingatlanok árainak csökkenését prognosztizálja. Ezért a következő blogokban majd arról fogunk értekezni, hogy miképp készüljünk fel egy ingatlan vásárlására s hogy milyen feltételeket kell teljesítenie a jelzáloghitelek iránt érdeklődőknek.