Kúpa alebo prenájom – čo sa viac oplatí?

Pri dnešných cenách nehnuteľností si strechu nad hlavou vlastnými silami dokáže zabezpečiť iba málokto. Osobne som si tak aj ja vyskúšal obidve vyššie spomínané alternatívy.

Po skončení vysokej školy som niekoľko rokov býval v rôznych podnájmoch, keďže som dlhodobo nebol veľkým fanúšikom života na dlh. Nakoniec som sa ale aj ja upísal na 30 rokov banke a prispel som svojou troškou k rýchlemu rastu zadlžovania slovenských domácností.

V prvom rade ma k tomu donútila nová životná situácia – narodenie syna. Bývanie v relatívne lacnom 1-izbáku bolo dovtedy celkom fajn, dlhodobo však už neprichádzalo do úvahy. Na svoju škodu som ale až vtedy začal zvažovať všetky pre a proti podnájmu a hypotéky. Ak by som sa k tomu dokopal skôr, ušetril by som nemalé peniaze.

Podnájom = vyhadzovanie peňazí von z okna?

Najväčšou výhodou bývania v podnájme je flexibilita. Pokiaľ si ešte nie ste istí tým, v akej lokalite chcete dlhodobo pracovať a žiť, pravdepodobne oceníte veľmi jednoduchú možnosť zmeny.

Zhoršilo sa vám dochádzanie do práce kvôli výstavbe obchvatu? Nevadí, jednoducho sa presťahujete bližšie k práci. Môžete tiež bez väčších komplikácií zmeniť prácu a nemusíte sa obmedzovať iba na jedno mesto a blízke okolie, kde nemusí byť dostatok zaujímavých príležitostí.

Odpadajú tiež starosti s údržbou nehnuteľnosti či obavy o výkyvy realitného trhu. Veľkou výhodou podnájmu je tiež jeho dostupnosť – stačí vám zaplatiť mesačné nájomné a typicky jednomesačnú kauciu a môžete bývať prakticky kdekoľvek chcete.

Naopak, kúpa vlastného domu či bytu predstavuje pravdepodobne najväčšiu transakciu v živote a vyžaduje si dostatočnú finančnú prípravu. Bez vlastných zdrojov (ideálne 10-20% z kúpnej ceny) sa dnes k vlastnému bývaniu dopracujete len veľmi ťažko.

Určite teda nesúhlasím s často opakovaným tvrdením, podľa ktorého bývanie v podnájme znamená vyhadzovanie peňazí z okna. Či už bývate v podnájme alebo ste sa rozhodli pre kúpu, v obidvoch prípadoch platíte za pokrytie životne dôležitej potreby, rovnako ako pri kúpe jedla či oblečenia.

Kedy sa oplatí kupovať?

Problém je ale v tom, že ak si môžete dovoliť prenájom, môžete si pravdepodobne dovoliť aj bývanie vo vlastnom. Nájomné je totiž častokrát v podobnej výške (zvyčajne ale ešte vyššie), ako by bola splátka hypotéky a ostatné prevádzkové náklady pri kúpe porovnateľnej nehnuteľnosti.

Mesačnú splátku hypotéky totiž tvorí úrok a tzv. úmor, teda časť splátky, ktorá reálne znižuje celkový dlh. Práve vďaka úmoru máte hypotéku splatenú o 20 či 30 rokov podľa toho, na ako dlho ste sa banke zaviazali splácať úver.

Ak si zoberiete napr. 150-tisícovú hypotéku so splatnosťou 30 rokov a úrokovou sadzbou 1% ročne, vaša mesačná splátka bude 482 eur. Z tejto splátky ale až tri štvrtiny (cca 360 eur) pôjdu na splátku dlžnej sumy už v prvých rokoch splácania. A postupom času sa tento pomer bude ešte viac meniť v prospech splácania istiny.

Predpokladajme, že ostatné náklady na bývanie v takto drahej nehnuteľnosti sú cca 150 eur mesačne. Skutočné náklady pre porovnanie s podnájomom takejto nehnuteľnosti sú teda  približne 122 eur zaplatených vo forme úroku a 150 eur na ostatné náklady, teda spolu menej ako 300 eur. Prenájom by vás ale typicky vyšiel minimálne na 600 eur mesačne, teda približne dvojnásobok.

Pri dnešných úrokových sadzbách ale budete mať za 5 rokov splatených približne 15% z istiny. Aj keby teda napr. počas 5 rokov od kúpy ceny nehnuteľností nerástli alebo dokonca klesali (do -15%), neskončíte vo finálne horšie ako pri bývaní v podnájme.

Nehovoriac o tom, že máte relatívnu istotu nevysťahovania majiteľom a môžete si bývanie ľubovoľne prerábať. Okrem toho, prípadný zisk pri predaji je po 5 rokoch od nadobudnutia oslobodený od dane z príjmu, takže ani častejšie sťahovanie nie je problém.

Čo ak prídete o príjem? 

Najväčšia (oprávnená) obava väčšiny ľudí je, či si budú môcť dovoliť splácať hypotéku aj v prípade neočakávaných problémov, napr. pri strate zamestnania. Tejto situácii dnes čelia mnohí.

Aj hypodlžníci bez dostatočnej finančnej rezervy, ktorí kvôli globálnej pandémii COVID-19 zaznamenali pokles príjmov vychádzajú z aktuálnej situácie celkom dobre. Vďaka dohode vlády s predstaviteľmi bankového sektora môžu jednoducho a bezplatne požiadať svoju banku o odklad splátok hypotéky až na 9 mesiacov. Túto možnosť doposiať využilo takmer 100 tisíc Slovákov.

“Ak dlžíte banke 100 dolárov, je to Váš problém. Ak jej dlžíte 100 miliónov, je to problém banky.”
J. Paul Getty

Jednoducho, ak máte problém iba vy, je to len váš problém. Ak majú problém všetci, hľadá sa systémové riešenie. Nikto nechce vidieť hromadné bankroty a verte či nie, banka nemá zálusk na Vašu nehnuteľnosť.

Podobne existuje zákonná možnosť odkladu splátok istiny alebo zníženia splátok o polovicu až na 36 mesiacov po narodení dieťaťa. Aj po započítaní ostatných nákladov by ste teda dokázali 3 roky bývať za menej ako polovicu oproti porovnateľnému podnájmu. Veľa šťastia s hľadaním podobne ochotného prenajímateľa.

Rozmýšľajte dlhodobo

Myslite tiež na to, že ak si bývanie nezabezpečíte do odchodu na dôchodok, pravdepodobne budete mať veľký problém. Priemerný dôchodok vám o 30 rokov vystačí sotva na prenájom garzónky na okraji mesta.

A to hovoríme o celom dôchodku vynaloženom iba na bývanie – na potraviny, oblečenie, lieky a pod. by vám nezostal ani cent. Niet sa potom čo čudovať, že Slováci tak výrazne preferujú kúpu pred podnájmom.

Cieľom viacerých opatrení Národnej banky Slovenska v posledných rokoch bolo spomalenie extrémne rýchleho tempa zadlžovania Slovákov. Mnohým záujemcom o vlastné bývanie tak NBS-ka spravila výrazný škrt cez rozpočet.

Neverte ale všetkému, čo sa píše. Bývanie na Slovensku (aj v Bratislave a veľkých okresných mestách) je stále dostupné. V ďalších blogoch sa pozrieme na to, ako sa môžete pripraviť na kúpu nehnuteľnosti a aké podmienky dnes musia spĺňať žiadatelia o hypotéku.