Nehnuteľnosti sú vraj najlepšia dlhodobá investícia. Naozaj?

Podcast:

Slováci + nehnuteľnosti = veľká láska

Hlavným dôvodom popularity nehnuteľností je historicky dobrá skúsenosť Slovákov s týmto typom investície. Prevažná väčšina ľudí sa dostala k svojmu bývaniu privatizáciou, ktorá šmahom pera spravila z nájomníkov majiteľov. Suma, za ktorú bolo možné odkúpiť byty do osobného vlastníctva, je v porovnaní s dnešnými cenami smiešna.

Ak dnes teda takmer každý býva „vo svojom“ a zisky predstavujú desiatky až stovky tisíc eur, nemôžme sa obľúbenosti nehnuteľností príliš čudovať. Dokonca aj väčšina mladých, ktorí si už na kúpu museli zobrať hypotéku, je dnes výrazne „v pluse“.

K obľúbenosti nehnuteľností prispeli do veľkej miery aj médiá. Článkov o úžasnom raste cien bytov a domov bolo za posledné roky napísaných neúrekom. Nepočul snáď niekto o tom, o koľko desiatok tisíc eur zdraželi byty v Nitre po príchode automobilky Jaguar Land Rover? O tom, či je niečo najlepšia investícia, by ale nemalo rozhodovať posledných pár dobrých rokov.

Pozrime sa teda na investičné nehnuteľnosti (teda určené na prenájom, nie vlastné bývanie) racionálne a uvidíme, ako obstoja v porovnaní s Finax Inteligentným investovaním.

Parametre dobrej investície

Ešte skôr, ako prejdeme k samotným výpočtom, porovnajme si v krátkosti investíciu do nehnuteľnosti a indexových fondov z pohľadu najdôležitejších parametrov dobrej investície:

1. Výnos

Najdôležitejšie kritérium a hlavný dôvod investovania/kúpy nehnuteľnosti.

Za posledných takmer 19 rokov rástli ceny bytov v Bratislave tempom 7,13% ročne, čo rozhodne nie je zlý výsledok. Ak sa pozrieme na rast cien bytov aj domov na celom Slovensku, dopracujeme sa k priemernému ročnému výnosu na úrovni 6,95%.

Počítať s podobným zhodnotením aj do budúcnosti by ale bolo až príliš odvážne. Za väčšinu celkových ziskov totiž môže výnimočne vysoký rast cien v rokoch 2002 až 2008, čomu výrazne napomohol vstup Slovenska do Európskej únie v roku 2004. Naopak, za posledných 12 rokov ceny nehnuteľností na Slovensku stúpli iba mierne.

Najlepšie dlhodobé dáta zozbieral americký profesor Robert Shiller, ktorý analyzoval vývoj cien nehnuteľností v USA od roku 1890. A výsledok? Za posledných 128 rokov rástli ceny po očistení o infláciu len o 0,43% ročne. Toľko k výnosom nehnuteľností na rozvinutých trhoch.

Buďme ale trochu optimisti, Slovensko má ešte čo dobiehať aj v rámci EÚ. Predpokladajme teda aj rýchlejší rast cien. Ak v eurozóne môžeme počítať s dlhodobou infláciou na úrovni okolo 2% ročne, nehnuteľnosti na Slovensku by mohli rásť v priemere o 3-4% ročne.

Pri dlhodobej investícii do portfólia Finax 100/0 môžete počítať s ročným zhodnotením na úrovni približne 8,78% p.a. (historický výnos od roku 1987 k septembru 2021).

2. Riziko

S každou investíciou sú spojené určité riziká. Bez podstúpenia rizika by nebolo možné dosiahnuť ani výnos. Dôležité je, ako sa viete chrániť a riziko rozložiť.

Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nie je možné efektívne riadiť riziko, keďže typicky kupujete pravdepodobne jeden alebo niekoľko málo bytov. V plnej miere ste tak závislí od výberu konkrétnej lokality (štátu, mesta, štvrte, ulice, poschodia, susedov). Dnes dobrá lokalita sa môže vďaka novej výstavbe veľmi rýchlo zhoršiť. Ak vám pod oknami vyrastie garážový dom, asi budete nájomníkov hľadať ťažšie. A veľa šťastia pri predaji...

Upozornenie: Všetky údaje viažuce sa k historickému vývoju portfólií Finax sú modelované a boli vytvorené na základe spätného modelovania dát. Spôsob modelovania historickej výkonnosti sme popísali v článku Ako modelujeme historický vývoj portfólií. Minulé výsledky nie sú zárukou budúcich výnosov a výsledkom vašej investície môže byť aj strata. Informujte sa, aké riziká podstupujete pri investovaní.

To však nie je všetko, pandémia COVID-19 odhalila ďalšie riziká, ktoré sa spájajú s investičnými nehnuteľnosťami. Majiteľov zameraných na krátkodobý prenájom nepotešila chabá premávka na platforme Airbnb z dôvodu obmedzení turizmu a strachu cestovať.

Prílev týchto neobsadených bytov na trh dlhodobého prenájmu v spojení so slabším dopytom výrazne znížil nájmy. Napríklad v Bratislave kleslo nájomné 2-izbových bytov priemerne o 15-20%. Mnoho majiteľov tak malo problém svoju nehnuteľnosť prenajať za cenu, s ktorou pôvodne počítali.

Pri investovaní do indexových fondov je vaša investícia diverzifikovaná medzi tisícky najväčších a najúspešnejších spoločností z celého sveta. Vďaka tomu môžete pokojne spávať. Priemerný výnos akciového trhu (cca 9% ročne) dosiahnete aj v prípade, že sa nebude všetkým spoločnostiam dariť rovnako dobre.

3. Likvidita

Likvidita je schopnosť premeniť rýchlo investíciu na hotovosť.

Nehnuteľnosti patria vo všeobecnosti medzi najmenej likvidné aktíva. Ak budete potrebovať predať nehnuteľnosť, môže to v závislosti od aktuálnej situácie na trhu trvať aj niekoľko týždňov či mesiacov. Rýchly predaj bude väčšinou znamenať (podstatne) nižšiu predajnú cenu.

Investíciu v indexových fondoch viete bez problémov speňažiť v priebehu niekoľkých dní. Stačí podať pokyn na predaj alebo výber peňazí z portfólia a po vysporiadaní predaja vašich cenných papierov na burze budete mať peniaze na účte.

4. (Ne)náročnosť na čas

Otvorenie investičného účtu vám zaberie pár minút. Po prevode hotovosti, prípadne nastavení trvalého príkazu, môžete mať peniaze zainvestované do niekoľkých dní. Tým to pre vás končí. Najbližších 10, 20, 30 rokov nemusíte robiť už nič.

Kúpa a správa investičnej nehnuteľnosti je podstatne komplikovanejšia. Ak sa rozhodnete zveriť celý proces do rúk profesionálov, pripravte si pár tisíc eur na províziu realitnej kancelárii. To ale nie je všetko. Ak sa nechcete venovať ani správe (prenájom, zabezpečenie drobných opráv a pod.), bude vás to stáť približne 10% ročného nájomného.

Pokiaľ si chcete zabezpečiť všetko vo vlastnej réžii, čaká vás prieskum trhu, výber konkrétnej nehnuteľnosti, zabezpečenie financovania, kataster, poistky, hľadanie nájomníkov, príprava zmlúv atď.

Vyhrané nemáte ani po úspešnom kúpení a prenajatí nehnuteľnosti. Priebežne budete musieť riešiť výpadky nájomníkov, väčšie rekonštrukcie a drobné opravy, daňové priznania, domové schôdze... To sú hodiny času, ktoré by ste inak mohli venovať sebe, práci či rodine.

5. Dane

Nikto z nás asi nechce na daniach platiť viac, ako je absolútne nevyhnutné.

Výnos z investície do indexových fondov, ak ich vlastníte dlhšie ako 1 rok, je oslobodený od dane z príjmu. Neplatíte ani odvody, celý zisk teda zostáva vám.

Pri nehnuteľnostiach je treba počítať až s 5-ročným časovým testom. Ak predáte nehnuteľnosť skôr ako 5 rokov po jej nadobudnutí, rozlúčte sa s tretinou vášho zisku. O 19% sa prihlási štát vo forme dane z príjmu, ďalších 14% zaplatíte zdravotnej poisťovni.

Indexové fondy vs. nehnuteľnosť bez hypotéky

Na zjednodušenom príklade si porovnajme, koľko vám môže zarobiť investičná nehnuteľnosť v porovnaní s investíciou do indexových fondov.

Predpoklady:

• Kúpa 2-izbového bytu s parkovacím státím v novostavbe v Bratislave za 180 tisíc eur.
• Na zariadenie a vybavenie bytu vynaložíte dodatočných 20 tisíc eur. Celkovo teda investujete 200 tisíc eur.
• Byt prenajmete za 700 eur mesačne (vrátane energií a parkovacieho státia). Nájomné bude rásť každý rok o infláciu, t.j. 2% p.a.
• Počítajme s pomerne optimistickým scenárom – mesačnými nákladmi na správu a energie 170 eur a celkovými dodatočnými ročnými výdavkami vo výške mesačného nájomného (napr. výpadok nájomníkov, náklady na menšie opravy/rekonštrukciu, dane a iné).
• Predpokladajme dlhodobý ročný rast cien nehnuteľností na úrovni 3,5% a priemerné zhodnotenie Finax 100/0 na úrovni 9% p.a.

Ak dnes investujete 200 tisíc eur do kúpy a zariadenia nehnuteľnosti za účelom jej prenájmu, skončíte o 30 rokov s menej ako tretinovým majetkom oproti investícii do indexových fondov. Ušlý zisk bude predstavovať viac ako 1 900 000 eur. A to nehovorím o stratenom čase a úsilí.

Indexové fondy vs. nehnuteľnosť s hypotékou

Oveľa častejší prípad ako kúpa investičnej nehnuteľnosti bez bankového financovania je kúpa s využitím hypotekárneho úveru. Myšlienka, že podnájomník bude za majiteľa splácať mesačné splátky hypotéky a investorovi zostane o 30 rokov splatený byt, je síce pekná, ale v skutočnosti nie je taká jednoznačná a výhodná. Treba mať tiež na pamäti, že zapojením dlhu výrazne zvyšujete riziko.

Banku nebude zaujímať, že vám podnájomník nezaplatil nájomné a neviete ho vysťahovať. Za splátku hypotéky ručíte celým svojim majetkom. Ľahko sa vám teda môže stať, že z plánovaného každomesačného zisku sa stane strata, ktorú budete musieť vykrývať z vášho príjmu.

Naproti tomu, investícia do indexových fondov „jesť nepýta“. Nech už bude situácia na finančných trhoch akákoľvek, nemusíte posielať ďalšie peniaze. Vaše osobné riziko je teda pri indexových fondoch výrazne menšie.

Súčasné obdobie nízkych úrokových sadzieb tiež nepotrvá večne. Ak si dnes dokážete zobrať hypotéku so sadzbou 0,9% p.a. a vo svojich kalkuláciách nepočítate s rastom úrokov, čaká vás nemilé prekvapenie. S rastúcou infláciou je pravdepodobné, že Európska centrálna banka začne do 2 až 3 rokov zvyšovať úrokové sadzby, čo sa prejaví aj na vyšších splátkach hypoték.

Ak som vás stále dostatočne neodradil od investovania do nehnuteľností, prejdime na čísla.

Predpoklady:

• Kúpa 2-izbového bytu s parkovacím státím v novostavbe v Bratislave za 180 tisíc eur. Od banky si požičiate 80% z kúpnej ceny, zvyšných 20%, teda 36 tisíc eur dáte zo svojich peňazí.
• Na zariadenie a vybavenie bytu vynaložíte dodatočných 20 tisíc eur. Celkovo teda investujete 56 tisíc eur.
• Úroková sadzba na prvých 5 rokov splácania bude 0,9% p.a., na zvyšných 25 rokov počítajme s priemernou sadzbou 3% p.a.
• Byt prenajmete za 700 eur mesačne (vrátane energií a parkovacieho státia). Nájomné bude rásť každý rok o infláciu, t.j. 2% p.a.
• Počítajme s pomerne optimistickým scenárom – mesačnými nákladmi na správu a energie 170 eur a celkovými dodatočnými ročnými výdavkami vo výške 1 mesačného nájomného (napr. výpadok nájomníkov, náklady na menšie opravy/rekonštrukciu, dane a iné).
• Predpokladajme dlhodobý ročný rast cien nehnuteľností na úrovni 3,5% a priemerné zhodnotenie Finax 100/0 na úrovni 9% p.a.

Ak dnes máte k dispozícii niekoľko desiatok tisíc eur a zvažujete kúpu investičnej nehnuteľnosti na hypotéku, dobre si to rozmyslite. Indexové fondy vám dokonca aj v tomto prípade dokážu zarobiť viac a pri podstatne menších starostiach.

Po 30 rokoch na investičnom byte zarobíte menej ako investovaním prostredníctvom Finaxu. Okrem toho by ste s kúpenou nehnuteľnosťou strávili podstatne viac času ako investovaním do indexových fondov. Ako hovorí príslovie, čas sú peniaze. A v dnešnej uponáhľanej dobe to platí dvojnásobne.

A víťazom sa stáva...

Nájsť dobrú investíciu je už dnes jednoduché. Indexové fondy ponúkajú riešenie pre každého bez ohľadu na znalosti, skúsenosti a finančné možnosti. Otázku, čo je najlepšia investícia, si musí zodpovedať každý sám. Jediný, kto na nehnuteľnostiach zarobí za každých okolností, je realitný maklér, nie investor.

Touto optikou sa na nehnuteľnosti pozerá aj Warren Buffett, najúspešnejší investor a jeden z najbohatších ľudí na svete. Jeho investičný konglomerát Berkshire Hathaway vlastní druhú najväčšiu maklérsku spoločnosť v USA, ktorá zamestnáva takmer 50 000 realitných maklérov.

Cesta k zárobkom v nehnuteľnostiach vedie cez sprostredkovanie ich kúpy a predaja, nie v ich vlastnení. Mimochodom, viete, čo odporúča ako najlepšiu dlhodobú investíciu bežným ľuďom Warren Buffett? Indexové fondy.