Nehnuteľnosti sú vraj najlepšia dlhodobá investícia. Naozaj?

Podcast:

Slováci + nehnuteľnosti = veľká láska

Hlavným dôvodom popularity nehnuteľností je historicky dobrá skúsenosť Slovákov s týmto typom investície. Prevažná väčšina ľudí sa dostala k svojmu bývaniu privatizáciou, ktorá šmahom pera spravila z nájomníkov majiteľov. Suma, za ktorú bolo možné odkúpiť byty do osobného vlastníctva, je v porovnaní s dnešnými cenami smiešna.

Ak dnes 9 z 10 Slovákov býva „vo svojom“ a zisky predstavujú desiatky až stovky tisíc eur, nemôžeme sa obľúbenosti nehnuteľností príliš čudovať. Dokonca aj väčšina mladých, ktorí si už na kúpu museli zobrať hypotéku, je dnes výrazne „v pluse“.

K obľube nehnuteľností prispievajú aj médiá. V poslednom období sme opäť mohli čítať titulky o návrate realitného boomu. Podľa NBS boli ponukové ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 9,5 % a oproti rovnakému obdobiu roku 2024 vzrástli ceny takmer o 24 %. Takéto čísla ľahko vytvárajú dojem, že nehnuteľnosti vždy spoľahlivo zarábajú. Pár silných rokov však na označenie najlepšej investície nestačí.

Pozrime sa preto na investičné nehnuteľnosti racionálne. Prepočítame ich výnos, náklady aj riziká a porovnáme ich s investovaním do ETF.

Parametre dobrej investície

Ešte skôr, ako prejdeme k samotným výpočtom, porovnajme si v krátkosti investíciu do nehnuteľnosti a indexových fondov z pohľadu najdôležitejších parametrov dobrej investície.

1. Výnos

Výnos investičnej nehnuteľnosti tvoria dve zložky: zmena ceny a čistý nájom po odpočítaní všetkých nákladov. Do nákladov typicky patria obdobia neobsadenosti, správa, fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti, opravy, rekonštrukcie, právne služby a daň z príjmu. Ak sa pozrieme na rast cien bytov aj domov na celom Slovensku za posledných 15 rokov, dopočítame sa k priemernému ročnému výnosu na úrovni 6,1 %. Je to slušné číslo, no historický výnos nie je zárukou, že nehnuteľnosti budú rovnakým tempom rásť aj ďalších 15 či 30 rokov. Počítať s podobným zhodnotením aj do budúcnosti by bolo až príliš odvážne.

Najlepšie dlhodobé dáta zozbieral americký profesor Robert Shiller, ktorý analyzoval vývoj cien nehnuteľností v USA od roku 1890. A výsledok? Za posledných 135 rokov rástli ceny po očistení o infláciu len o 0,6 % ročne. Toľko k výnosom nehnuteľností na rozvinutých trhoch.

Buďme ale trochu optimisti a predpokladajme pre Slovensko rýchlejší rast cien ako v USA. Ak v eurozóne môžeme počítať s dlhodobou infláciou na úrovni okolo 2 až 3 % ročne, nehnuteľnosti na Slovensku by mohli rásť v priemere o 1 - 2 % ročne nad infláciou, teda cca 3 až 4 % p.a. Pre ďalšie výpočty preto budeme používať základný scenár plošného dlhodobého rastu cien tempom 4 % ročne. Pri 100 % akciovom portfóliu (Finax 100/0), ktoré je vhodné pre podobne dlhé horizonty ako investovanie do nehnuteľností, budeme počítať s dlhodobým čistým výnosom 9 % ročne.

Celý svet vo vašom portfóliu – jednoduché a lacné ETF investovanie

Založiť účet arrow_forward

Upozornenie: Všetky údaje viažuce sa k historickému vývoju portfólií Finax sú modelované a boli vytvorené na základe spätného modelovania dát. Spôsob modelovania historickej výkonnosti sme popísali v článku Ako modelujeme historický vývoj portfólií. Minulé výsledky nie sú zárukou budúcich výnosov a výsledkom vašej investície môže byť aj strata. Informujte sa, aké riziká podstupujete pri investovaní.

2. Riziko

S každou investíciou sú spojené určité riziká. Bez podstúpenia rizika by nebolo možné dosiahnuť ani výnos. Dôležité je, ako sa viete chrániť a riziko rozložiť.

Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti nie je možné efektívne riadiť riziko, keďže typicky kupujete pravdepodobne jeden alebo niekoľko málo bytov. V plnej miere ste tak závislí od výberu konkrétnej lokality (štátu, mesta, štvrte, ulice, poschodia, susedov). Dnes dobrá lokalita sa môže vďaka novej výstavbe veľmi rýchlo zhoršiť. Ak vám pod oknami vyrastie garážový dom, asi budete nájomníkov hľadať ťažšie. A veľa šťastia pri predaji...

Ak byt financujete dlhom (hypotékou), nezvyšujete iba potenciálny výnos, ale výrazne zvyšujete aj celkové riziko takejto investície. K tomu pribúda riziko rastu úrokových sadzieb po konci fixácie a potreba „dotovať“ takúto investíciu stovkami eur mesačne, keďže pri dnešných úrokových sadzbách už čisté nájomné typicky nepokrýva splátku hypotéky. To už nie je istý pasívny príjem (ako sú realitné investície často prezentované), ale stredne rizikové podnikanie.

Pri investovaní do indexových fondov je vaša investícia diverzifikovaná medzi tisícky najväčších a najúspešnejších spoločností z celého sveta. Vďaka tomu môžete pokojne spávať. Priemerný výnos akciového trhu dosiahnete aj v prípade, že sa nebude všetkým spoločnostiam dariť rovnako dobre.

3. Likvidita

Likvidita je schopnosť premeniť rýchlo investíciu na hotovosť.

Nehnuteľnosti patria vo všeobecnosti medzi najmenej likvidné aktíva. Ak budete potrebovať predať nehnuteľnosť, môže to v závislosti od aktuálnej situácie na trhu trvať aj niekoľko týždňov či mesiacov. Rýchly predaj bude väčšinou znamenať (podstatne) nižšiu predajnú cenu. Počítať treba aj s vyššími transakčnými nákladmi, kvalitná realitná kancelária si v priemere ukrojí 3 - 5 % z predajnej ceny.

Investíciu v indexových fondoch viete bez problémov speňažiť v priebehu niekoľkých dní. Stačí podať pokyn na predaj alebo výber peňazí z portfólia a po vysporiadaní predaja vašich cenných papierov na burze budete mať peniaze na účte. Pri investovaní vo Finaxe žiadne transakčné náklady za nákup ani predaj ETF neplatíte.

4. (Ne)náročnosť na čas

Otvorenie investičného účtu vám zaberie pár minút. Po prevode hotovosti, prípadne nastavení trvalého príkazu, môžete mať peniaze zainvestované do niekoľkých dní. Tým to pre vás končí. Najbližších 10, 20, 30 rokov nemusíte robiť už nič.

Kúpa a správa investičnej nehnuteľnosti je podstatne komplikovanejšia. Ak sa rozhodnete zveriť celý proces do rúk profesionálom, pripravte si pár tisíc eur na províziu realitnej kancelárii. To ale nie je všetko. Ak sa nechcete venovať ani správe (prenájom, zabezpečenie drobných opráv a pod.), bude vás to stáť približne 10 - 15 % ročného nájomného.

Ak si správu robíte sami, ste naraz investor, úverový analytik, prenajímateľ, účtovník, technik aj človek na telefóne, keď vášho nájomníka vytopí nezodpovedný sused. Vyhrané nemáte ani po úspešnom kúpení a prenajatí nehnuteľnosti. Priebežne budete musieť riešiť výpadky nájomníkov, väčšie rekonštrukcie a drobné opravy, daňové priznania, domové schôdze... To sú hodiny času, ktoré by ste inak mohli venovať sebe, práci či rodine. Investičná nehnuteľnosť môže byť výhodnou investíciou, nie je však fér volať ju bezstarostným pasívnym príjmom.

5. Dane

Nikto z nás asi nechce na daniach platiť viac, ako je absolútne nevyhnutné.

Výnos z investície do indexových fondov, ak ich vlastníte dlhšie ako 1 rok, je na Slovensku oslobodený od dane z príjmu. Neplatíte ani zdravotné odvody, celý zisk teda zostáva vám.

Pri nehnuteľnostiach je potrebné počítať až s 5-ročným časovým testom. Ak predáte nehnuteľnosť skôr ako 5 rokov od jej nadobudnutia, rozlúčte sa minimálne s tretinou vášho zisku. O 19 až 35 % sa prihlási štát vo forme dane z príjmu, ďalších 15 % zo zisku zaplatíte zdravotnej poisťovni.

Indexové fondy vs. nehnuteľnosť bez hypotéky

Na zjednodušenom príklade si porovnajme, koľko vám môže zarobiť investičná nehnuteľnosť v porovnaní s investíciou do indexových fondov.

Predpoklady:

• Kúpa 2-izbového bytu s parkovacím státím v novostavbe v Bratislave za 250 tisíc eur.
• Na zariadenie a vybavenie bytu vynaložíte dodatočných 20 tisíc eur. Celkovo teda investujete 270 tisíc eur.
• Byt prenajmete za 900 eur mesačne (vrátane energií a parkovacieho státia). Nájomné bude rásť každý rok o +1 % nad infláciou, t.j. 3 % p.a.
• Počítajme s pomerne optimistickým scenárom - mesačnými nákladmi na správu a energie 200 eur a celkovými dodatočnými ročnými výdavkami vo výške mesačného nájomného (napr. výpadok nájomníkov, náklady na menšie opravy/rekonštrukciu, dane a iné).
• Predpokladajme dlhodobý ročný rast cien nehnuteľností na úrovni 4 % a priemerné zhodnotenie Finax 100/0 na úrovni 9 % p.a.

Ak dnes investujete 270 tisíc eur do kúpy a zariadenia nehnuteľnosti za účelom jej prenájmu, skončíte pri naplnení vyššie spomínaných predpokladov o 30 rokov s približne tretinovým majetkom oproti investícii do indexových fondov. Ušlý zisk by v takomto prípade predstavoval viac ako 2 milióny eur. A to nehovorím o stratenom čase a vynaloženom úsilí.

V skratke, kupovať investičnú nehnuteľnosť za vlastné zdroje sa dnes v porovnaní s investovaním do akciových ETF už pravdepodobne neoplatí. Aj keby ceny nehnuteľností ďalších 30 rokov opakovali historické tempo 6,1 % ročne, finálny výsledok investovania do nehnuteľnosti by bol približne 1,95 milióna eur - stále o cca 1,6 milióna eur menej ako by mohlo dosiahnuť globálne akciové portfólio.

Indexové fondy vs. nehnuteľnosť s hypotékou

Oveľa častejší prípad ako kúpa investičnej nehnuteľnosti bez bankového financovania je kúpa s využitím hypotekárneho úveru. Myšlienka, že podnájomník bude za majiteľa splácať mesačné splátky hypotéky a investorovi zostane o 30 rokov splatený byt, je síce pekná, ale v skutočnosti nie je taká jednoznačná a výhodná. Treba mať tiež na pamäti, že zapojením dlhu výrazne zvyšujete riziko.

Banku nebude zaujímať, že vám podnájomník nezaplatil nájomné a neviete ho z bytu niekoľko rokov vysťahovať. Za svoje dlhy ručíte celým majetkom. Ľahko sa vám teda môže stať, že z plánovaného každomesačného zisku sa stane strata, ktorú budete musieť dlho vykrývať z vášho príjmu.

Naproti tomu, investícia do indexových fondov „jesť nepýta“. Ak by sa náhodou výrazne zhoršila vaša osobná situácia, nemusíte do ETF posielať ďalšie peniaze. Vaše osobné riziko je teda pri indexových fondoch výrazne menšie.

Nie je to tak dávno, čo sa Európania skokovo dostali z pomerne pokojného obdobia veľmi nízkych sadzieb na úroky presahujúce 4 % p.a. Aj dnes, kedy je už obdobie najhoršej inflácie za nami, sú priemerné úrokové sadzby na nových hypotékach cez 3,5 % ročne.

Ak som vás stále dostatočne neodradil od investovania do nehnuteľností, prejdime na čísla.

Predpoklady:

• Kúpa 2-izbového bytu s parkovacím státím v novostavbe v Bratislave za 250 tisíc eur. Od banky si požičiate 80 % z kúpnej ceny, zvyšných 20 %, teda 50 tisíc eur dáte zo svojich peňazí.
• Na zariadenie a vybavenie bytu vynaložíte dodatočných 20 tisíc eur. Celkovo teda investujete 70 tisíc eur.
• Rátajme s úrokovou sadzbou 4 % ročne celých 30 rokov (priemerná úroková sadzba dosiahla v júni 2026 hodnotu 3,66 % p.a. a analytici očakávajú vzhľadom na zvýšenú infláciu ďalší mierny nárast).
• Byt prenajmete za 900 eur mesačne (vrátane energií a parkovacieho státia). Nájomné bude rásť každý rok o +1 % nad infláciou, t.j. 3 % p.a.
• Počítajme s pomerne optimistickým scenárom - mesačnými nákladmi na správu a energie 200 eur a celkovými dodatočnými ročnými výdavkami vo výške 1-mesačného nájomného (napr. výpadok nájomníkov, náklady na menšie opravy/rekonštrukciu, dane a iné).
• Predpokladajme dlhodobý ročný rast cien nehnuteľností na úrovni 4 % a priemerné zhodnotenie Finax 100/0 na úrovni 9 % p.a.

Po 30 rokoch zo súboja opäť raz vychádza ako víťaz akciové ETF portfólio. Jeho konečná hodnota pri priemernom výnose 9 % ročne by dosiahla 928 737 eur, kým majetok realitného investora 888 794 eur. Investičná nehnuteľnosť by ale vyžadovala 30 rokov aktívnej starostlivosti a výpočet zároveň predpokladá, že nájomné aj cena bytu budú stabilne rásť, nehnuteľnosť nezostane dlhšie obdobie prázdna a nebude si vyžadovať nákladnejšie opravy či väčšie rekonštrukcie.

Ak chcete využiť našu novú službu, stačí si zadať požiadavku o hovor a vybrať tému rozhovoru „Hypotéka“. Náš tím vás bude kontaktovať a spoločne si prejdeme všetky možnosti, ako znížiť úrok a splátku, prípadne nastaviť úver tak, aby lepšie zapadal do vašich plánov.

A víťazom sa stáva...

Nájsť dobrú investíciu je už dnes jednoduché. Indexové fondy ponúkajú riešenie pre každého bez ohľadu na znalosti, skúsenosti a finančné možnosti. Otázku, čo je najlepšia investícia, si musí zodpovedať každý sám. Jediný, kto na nehnuteľnostiach zarobí za každých okolností, je realitný maklér, nie investor.

Touto optikou sa na nehnuteľnosti pozerá aj Warren Buffett, najúspešnejší investor a jeden z najbohatších ľudí na svete. Jeho investičný konglomerát Berkshire Hathaway vlastní spoločnosť HomeServices of America, jednu z najväčších realitných maklérskych spoločností v USA, ktorá združuje takmer 75 000 realitných maklérov.

Cesta k stabilným zárobkom v nehnuteľnostiach vedie cez sprostredkovanie ich kúpy a predaja, nie nutne v ich vlastnení. Mimochodom, viete, čo odporúča ako najlepšiu dlhodobú investíciu bežným ľuďom Warren Buffett? Indexové fondy.

Často kladené otázky o nehnuteľnostiach a investovaní

1. Oplatí sa viac investovať do nehnuteľnosti alebo do ETF fondov?

Z dlhodobého hľadiska vychádza globálne akciové ETF portfólio spravidla výhodnejšie. Pri kúpe bytu za vlastné zdroje môže byť rozdiel po 30 rokoch aj niekoľko miliónov eur v prospech ETF, a to bez starostí so správou, nájomníkmi či opravami. Ako vyberáme fondy a prečo, sa dočítate v článku Čo je ETF a prečo sa oplatí do nich investovať.

2. Je investičná nehnuteľnosť naozaj pasívny príjem?

Nie celkom. Prenájom si vyžaduje aktívnu správu - riešenie výpadkov nájomníkov, opráv, daňových priznaní aj domových schôdzí. Ak správu zveríte profesionálom, zaplatíte približne 10 až 15 % ročného nájomného. Realitou je skôr stredne rizikové podnikanie než bezstarostný pasívny príjem. Viac v blogu Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou.

3. Ako sa zdaňuje výnos z ETF v porovnaní s predajom nehnuteľnosti?

Výnos z ETF držaných dlhšie ako 1 rok je na Slovensku oslobodený od dane z príjmu aj zdravotných odvodov. Pri nehnuteľnosti predanej skôr ako 5 rokov od nadobudnutia zaplatíte daň z príjmu aj zdravotný odvod a prídete o značnú časť zisku. Detaily nájdete v článku Slovensko: krajina, kde nemusíte platiť dane z výnosov.