Dificultate
Să fim sinceri: cui îi plac creditele sau datoriile?
Și totuși, foarte mulți dintre noi trăim cu ele. Dacă ești tânăr, vrei să locuiești în propria casă și nu ai în spate părinți cu economii serioase, de cele mai multe ori nu prea ai altă opțiune decât să iei o ipotecă.
Iar creditele vin la pachet cu nesiguranță și stres. Te întrebi inevitabil ce se întâmplă dacă apare ceva neprevăzut. Dacă nu mai poți munci, dacă te lovește o boală sau un accident? Riști să pierzi locuința și toți banii pe care i-ai plătit până atunci.
De aceea, dacă reușești să economisești măcar un leu sau un euro pe lângă rata lunară, e perfect firesc să te gândești că cea mai bună mișcare este să scapi cât mai repede de credit. Întrebarea importantă este însă alta: chiar asta este alegerea cea mai înțeleaptă?
Chiar este rambursarea anticipată lună de lună cea mai bună variantă?
Pe scurt, nu. Dacă după cheltuielile obișnuite și rata creditului îți mai rămân bani și îi folosești pentru rambursări anticipate regulate, nu alegi varianta cea mai avantajoasă din punct de vedere financiar.
Toate noutățile din Finax ṣi din lumea investițiilor de două ori pe lună.
În cele mai multe cazuri, este mai eficient să investești acei bani și să plătești ipoteca integral mai târziu, dintr-o singură mișcare. Dacă ai o ipotecă pe 30 de ani, dar ai posibilitatea să o închizi mai devreme, de exemplu în 20 de ani, de regulă câștigi mai mult dacă investești constant suma economisită. După 20 de ani poți plăti creditul și, în plus, îți poate rămâne și un capital frumos.
Desigur, rezultatul depinde mult de produsul pe care îl alegi. Contează enorm dacă semnezi un produs de economisire cu un comision anual de 1%, 3% sau chiar 5%. Și contează la fel de mult dacă, pe termen lung, acel produs îți aduce în medie 2% pe an sau 8%.
Să luăm un exemplu concret
- Valoarea creditului: 140 000 €
- Perioada de rambursare: 30 de ani
- Rata dobânzii: 2,2%
- Rata lunară: 531,60 €
- Bani disponibili lunar: 800 €
- Randament anual al investiției: 7,5%
Imaginează-ți două familii: familia Prudenților și familia Înțelepților. Ambele și-au cumpărat apartamente de 140 000 € prin ipotecă. Ambele au luat creditul în exact aceleași condiții: pe 30 de ani, cu o dobândă de 2,2%. Și ambele pot aloca lunar 800 € pentru locuință, adică rata la ipotecă plus banii economisiți.
Diferența apare în decizia pe care o iau. Prudenții folosesc, la finalul fiecărui an, banii strânși pentru a face rambursări anticipate. Înțelepții, în schimb, investesc în fiecare lună suma economisită.
Prudenții pot alege între două variante atunci când fac plăți anticipate: fie să reducă rata lunară, fie să scurteze perioada de rambursare. Ei aleg reducerea ratei. Asta înseamnă că, de la an la an, rata lor scade, iar suma rămasă pentru plata anticipată crește, pentru că au mereu la dispoziție aceiași 800 € pentru locuință.
Înțelepții păstrează pe toată durata creditului aceeași rată de 531,60 € și investesc lunar 268,40 €. Așa ajung Prudenții să achite o ipotecă pe 30 de ani în 18 ani. Este, fără îndoială, o variantă perfect rezonabilă. Dar familia Înțelepților ar putea plăti ipoteca deja în anul 15. Numai că, fiind într-adevăr înțelepți, nu se grăbesc. Preferă să lase dobânda compusă să lucreze pentru ei.
Dacă aleg să-și plătească integral creditul după 18 ani, exact în momentul în care și Prudenții scapă de datorie, lor le rămân în plus economii de peste 50 000 €.
Există situații în care concluzia aceasta nu mai este valabilă?
Am căutat și scenariile în care rambursarea anticipată a ipotecii ar avea mai mult sens. Dar nu am găsit nimic esențial care să răstoarne avantajul investiției.
Teoretic, ar exista o excepție dacă ai avea în mod regulat la dispoziție o sumă foarte mare și, datorită ei, ai putea închide creditul mult mai devreme, de exemplu în 8 ani. Într-un interval atât de scurt, dobânda compusă nu are timp suficient să-și arate pe deplin efectul.
Chiar și așa, dacă ne uităm la viitor și la potențialul de creștere a averii, tot preferăm investiția și nu ne grăbim să scăpăm de ipotecă. Pe termen lung, rezultatul rămâne mai bun în favoarea investiției.
Mai este un lucru important de înțeles: investiția devine plasa ta de siguranță și o pernă excelentă pentru situațiile neprevăzute. Tocmai de aceea, nici argumentul „nu știu ce se poate întâmpla în viitor, mai bine plătesc anticipat” nu rezistă prea bine. Dacă apare o problemă, în varianta rambursării anticipate rămâi cu ipoteca pe umeri și fără nicio rezervă. Asta este mai rău decât să ai ipotecă și, în același timp, un capital financiar.
Un alt argument adus des în favoarea plății anticipate este o dobândă mai mare la ipotecă sau teama că aceasta va crește în viitor. Nici acest lucru nu schimbă însă teoria, așa cum arată și al doilea exemplu de mai jos. Investiția rămâne mai avantajoasă atâta timp cât aduce un randament mai mare decât dobânda creditului.
Există însă o relație foarte clară: cu cât dobânda la ipotecă este mai mică, cu atât merită mai mult să nu te grăbești cu rambursarea. De aceea, oricine are o ipotecă ar trebui, mai ales în perioadele cu dobânzi mici, să economisească lunar cât mai mult.
Deschide un cont ṣi începe să investeṣti
Al doilea exemplu: condiții mai puțin favorabile
- Valoarea creditului: 140 000 €
- Perioada de rambursare: 30 de ani
- Rata dobânzii: 5%
- Rata lunară: 751,60 €
- Bani disponibili lunar: 1 000 €
- Randament anual al investiției: 6%
Chiar și în acest scenariu, cu condiții vizibil mai puțin favorabile, investiția iese tot ca alternativă mai bună decât rambursarea anticipată a ipotecii.
Când vine vorba despre un credit ipotecar, merită să ții minte un lucru important: este cea mai ieftină formă de împrumut disponibilă unei persoane fizice. Tocmai de aceea, pe lista datoriilor, ar trebui să fie ultima pe care te grăbești să o achiți. Mai întâi ar trebui eliminate creditele de consum și cumpărăturile în rate, eventual chiar consolidate printr-o ipotecă.
Pentru că ipoteca este cea mai ieftină sursă de finanțare, nu este nevoie să te grăbești cu rambursarea ei. Cu atât mai mult cu cât poți obține în altă parte, fără efort mare, randamente semnificativ mai bune prin investiții pe termen lung.
Pe de altă parte, trebuie spus și asta: valoarea creditelor ipotecare este mare în raport cu averea sau venitul debitorului, iar asta le face mai riscante.
Înțelegem foarte bine că oamenii dorm mai liniștiți atunci când nu mai au nicio datorie. Pentru majoritatea celor cu ipotecă, impulsul natural va fi în continuare să prefere rambursarea anticipată și visul de a scăpa cât mai repede de credit. Și, sincer, este perfect de înțeles.
Mulți oameni au, din motive perfect reale de viață, nevoie să-și reducă rapid rata la ipotecă pentru a elibera bani în bugetul familiei. Dacă însă banii câștigați prin rambursarea anticipată se duc doar în consum, situația financiară nu se îmbunătățește cu adevărat. Dacă măcar o parte din banii economisiți este pusă deoparte și investită, atunci rambursările anticipate încep să aibă sens.
Mai este ceva ce merită să ai în vedere. O datorie de 100 000 € acum 10 ani și aceeași datorie astăzi nu au, în termeni reali, aceeași valoare. Inflația este prietena datoriei, exact invers față de cum este dușmanul economiilor. La o inflație de 2%, valoarea reală a datoriei scade, pe parcursul a 20 de ani, cu aproximativ o treime.
Cu alte cuvinte, în viitor ai nevoie de o valoare mai mică a banilor pentru a-ți achita datoria. Și acesta este încă un argument pentru a nu te grăbi cu plata ipotecii, dacă situația ta financiară îți permite. În plus, investiția este una dintre cele mai simple metode prin care îți protejezi averea de creșterea prețurilor din economie.
Desigur, știm foarte bine că situația fiecărei persoane este diferită. În finanțe nu există o soluție universală, perfectă pentru toată lumea.
Noi ți-am oferit o perspectivă matematică și statistică asupra rambursării anticipate a ipotecilor, susținută de evoluția istorică. Iar cifrele nu mint: este net mai avantajos să investești decât să plătești anticipat.
Merită cu siguranță să iei în calcul modelul investiției în paralel cu plata ratelor la ipotecă, în locul achitării anticipate a principalului, mai ales în perioadele cu dobânzi mici. La urma urmei, nimeni nu a greșit construindu-și o rezervă financiară și o avere.
Averea este cea mai bună asigurare de viață.
Întrebări frecvente
1. Este mai bine să plătești anticipat ipoteca sau să investești?
În majoritatea cazurilor, investiția pe termen lung este mai avantajoasă. Atâta timp cât randamentul mediu al investiției depășește dobânda ipotecii, banii investiți cresc mai repede decât economisești din dobândă prin plata anticipată. La final, poți achita creditul integral și îți mai rămâne și capital.
2. Când are totuși sens rambursarea anticipată a creditului?
Mai ales atunci când ai o dobândă foarte mare la credit, peste randamentul așteptat al investiției, când te-ar liniști psihic să scapi de datorie sau când vrei să-ți reduci rapid rata ca să eliberezi bani în bugetul lunar. Dar dacă banii eliberați se duc doar în consum, beneficiul financiar dispare.
3. De ce este inflația prietena datoriei?
Pentru că inflația erodează în timp valoarea reală a banilor. La o inflație de 2%, valoarea reală a unei datorii fixe scade în 20 de ani cu aproximativ o treime. Asta înseamnă că, în viitor, rambursezi cu bani care valorează mai puțin.
4. Ce rol joacă comisionul de administrare în această decizie?
Un rol decisiv. Un produs de economisire cu un comision de 1% pe an îți lasă mult mai mult în portofoliu decât unul cu 3% sau 5%. Pe termen lung, diferența de comision și de randament poate însemna diferența dintre a achita ipoteca în 15 ani sau mult mai târziu.
5. Nu este mai riscant să investesc decât să-mi plătesc datoria?
Investiția vine cu volatilitate pe termen scurt, dar în același timp devine și rezerva ta financiară pentru situațiile neprevăzute. Dacă plătești anticipat și apare o problemă, rămâi cu ipoteca și fără bani lichizi. Este o poziție mai fragilă decât să ai ipotecă și, în paralel, un portofoliu investit.
