Investiční nemovitosti mají nejlepší léta za sebou

Finax zvyšuje slevu za přesun investice a rozšiřuje aktiva, která akceptuje pro získání slevy za přesun investice, i na NEMOVITOSTI.

Získejte slevu 50 % z hodnoty přesunuté investice řízených 2 roky bez poplatku.

Více informací a podmínky získání atraktivní slevy.

Ukládání peněz do nemovitostí se v Česku dlouhodobě těší velké oblibě. V roce 2019 z průzkumu společnosti EMA vyplynulo, že až 66 % respondentů chce investovat do nemovitostí anebo současnou investici v nich navýšit.

Vzhledem k vývoji cen v posledních letech se není čemu divit. Ceny realit narostly o desítky procent, a to téměř bez ohledu na lokalitu či stav. Dlouhodobě nízké úrokové sazby a velká konkurence na bankovním trhu hrály Čechům do karet. Díky mimořádně levným hypotékám bylo možné efektivně pracovat s dluhem a mnoho Čechů tak vybudovalo slušný majetek.

Vyplatí se ale investovat do nemovitostí i v roce 2022? Nebo je výhodnější prodat drahý byt či dům a investovat získané prostředky jinak? Tyto otázky trápí stále více investorů a potenciálních kupujících. Za poslední pololetí se i nás naši klienti stále častěji ptají, jestli nedává smysl dnes nemovitost prodat a nakoupit akcie.

Prodejte na vrcholu, nakupte v poklesu

Ve srovnání s pohádkovým růstem nemovitostí zažívají akcie od začátku roku poklesy. Americký index S&P 500 ztratil od maxima více než 20 %, evropský protějšek Stoxx 600 vymazal 18 %.

Výhodou takového vývoje je, že většina negativních událostí, které vás napadnou, je již zahrnuta v aktuálních cenách (válka na Ukrajině, vysoké ceny energií, inflace na historických maximech, zvyšování úroků atd.).

Přestože i nejbližší měsíce mohou být pro akciové trhy nadále náročné, po návratu do normálních časů můžeme opět čekat růst. Historicky byla každá krize do pár měsíců až let překonána a nejvíce vydělali ti investoři, kteří nakoupili levně po poklesu a svezli se na vlně tržního zotavování.

Naopak u nemovitostí můžeme najít několik rizik, na která jejich ceny zatím nereagovaly. Ceny nemovitostí se v Česku pohybují na rekordních hodnotách, a proto se Česká národní banka domnívá, že realitní trh může být až o 40 % nadhodnocen. Pokud bychom z tohoto důvodu mluvili o bublině, nebyli bychom možná daleko od pravdy.

V tabulce níže uvádíme několik našich argumentů ve prospěch cenové korekce a několik bodů podporujících další pokračování růstu. Můžete tak sami zvážit, který vývoj vám přijde pravděpodobnější.

Za korekci kopou dražší hypotéky či pokles počtu kupujících kvůli relativně levnějšímu pronájmu (na což poukazuje mnoho indexů) a neschopnosti v době vysoké inflace ušetřit 20 % z ceny nemovitosti (potřebných pro získání hypotéky).

Samozřejmě, existují také argumenty pro pokračující růst. Tlak na ceny bude tvořit vysoká inflace či nedostatečná nabídka kvůli pomalé výstavbě a zdlouhavému schvalovacímu procesu. Při nadále relativně výhodných hypotékách (samozřejmě v porovnání s vysokou inflací) a silné preferenci českých investorů vlastnit nemovitosti může pohádka o nekonečném růstu nemovitostí ještě chvíli pokračovat.

Pravda může přirozeně ležet i někde uprostřed. Ceny nemusí dramaticky poklesnout a ani pokračovat ve vysokém růstu. Realistický odhad je zpomalení na tempo růstu 3-4 % ročně. Podobný odhad nedávno zveřejnili ve Financial Times na základě dat Refinitivu a Oxford Economics.

Na grafu níže naleznete shrnutí zmíněných faktů. Mezi lety 2005 a 2021 vydělaly nemovitosti v průměru 6,41 % ročně. Skvělé rozhodnutí učinili zejména investoři, kteří na trh naskočili v minimech po roce 2011.

Na své investici totiž mohli vydělat téměř dvojnásobek, a to ani nepočítáme možnost financování hypotékou. Investování pomocí levného dluhu během prvních let investice slušně znásobí výnos odvozený z růstu ceny nemovitosti. O tom ale až v dalším blogu.

Graf také ukazuje možnosti dalšího dlouhodobého vývoje. Optimistický scénář počítá s dlouhodobým 6% ročním růstem, realistický odhad je zmiňované zpomalení průměrného růstu na 4 % ročně, pesimistický scénář zahrnuje menší cenovou korekci a následný pomalý růst na úrovni 2 % ročně.

Sami si můžete vybrat číslo, které vám v tomto intervalu přijde nejpravděpodobnější. Následně si však položte otázku, jestli se na akciovém trhu neskrývá v následujícím období vyšší výdělek.

Investiční nemovitosti jsou totiž aktivem, jejichž prodej se na rozdíl od aktiv obchodovaných na burze dá v určité míře časovat. Jejich cena se přizpůsobuje tržním událostem (například rostoucím úrokům) mnohem pomaleji, protože procesy jako prodej netrvají pár sekund, ale řadu měsíců.

Znamená to, že při nepříznivých podmínkách nemovitosti s reakcí zaostávají za akciovými trhy, ale na druhou stranu mnohem pomaleji nabírají tempo růstu. To nám dává příležitost vystoupit z nich, dokud jsou ještě vysoko, a zisk přesunout do akcií, které v příštích letech dosáhnou při zotavování vyšší výnos.

Vezměte si za příklad rok 2008. Přestože byla globální finanční krize spuštěna prasknutím bubliny na americkém realitním trhu, cenám nemovitostí trvalo do začátku roku 2012, než dosáhly svého dna. Akcie se sice zhroutily rychleji, ale zotavovat se začaly už v roce 2009.

Nejvíce vydělali lidé, kteří po propuknutí finanční krize prodali nemovitosti a vložili peníze do vyklesaných akcií. Jelikož akcie se už stihly v roce 2022 propadnout, zatímco nemovitosti ještě nezpomalily, v přesunu z nemovitostí do akcií se může skrývat slibná příležitost.

Chopte se šance a získejte slevu

Pokud máte 5 až 15letou investiční nemovitost, prodejte ji a přesuňte získané peníze do indexových fondů ETF ve Finaxu. Vaše peníze tak budete zhodnocovat pasivně, s vyšším dlouhodobým výnosem a již po 3 letech od zainvestování i bez vzniku daňové povinnosti.

Jako odměnu dostanete na 2 roky 50procentní slevu z poplatku za správu portfolia, která potenciál této příležitosti ještě znásobí.

Pokud jste stihli nabýt nemovitost do konce roku 2020, platí pro vás 5letý časový test (od roku 2021 10letý). To znamená, že pokud nemovitost prodáte po 5 let (resp. 10 letech), nemusíte platit daň z příjmu.

Pro získání slevy nám stačí zaslat podklady, např. kupní smlouvu nebo detail obratu na bankovním účtu, e-mailem na adresu client@finax.eu.

Více informací a podmínky získání atraktivní slevy.

Pokud vložíte více než 100 000 eur, resp. pokud díky přesunu peněz z odprodané nemovitosti překročíte tuto hranici, získáte i třešničku na dortu v podobě zařazení mezi klienty Finax Elite. Kromě slevy za přesun investice získáte i zvýhodněný základní poplatek za řízení portfolia 0,85 % p.a.

Dalšími benefity Elite klienta jsou osobní wealth manažer či služba brokerage.

Na cestě k pasivnímu příjmu

Výhodou pasivního indexového investování je také celková časová nenáročnost. S nakoupenými ETF nemusíte dělat dlouhá léta nic. Nevyžadují nové nájemní smlouvy, neřešíte výpadky nájemníků či opravy tekoucího záchodu.

Cílem celoživotního budování majetku by mělo být právě osvobození od podobných nepříjemných povinností. Peníze jsou pouze prostředkem pro získání svobody k odpočinku, koníčkům, času s dětmi či čemukoli jinému, co vás naplňuje.

S rostoucím majetkem se údržba nemovitosti stává stále obtížnější. Mohli byste chodit s rodinou na výlety nebo si užívat více volnočasových aktivit, místo toho ale běháte řešit hlučné sousedy, menší opravy, předělávky či zabouchnuté dveře.

Dá se to vyřešit najmutím lidí nebo firem, kteří se o tyto věci postarají za vás. Tím si ovšem ještě více snižujete výnos. Prodej starší nemovitosti může představovat jeden z kroků na cestě za skutečnou finanční svobodou.

Nemusí přitom jít jen o investiční nemovitost. Po odstěhování dětí už možná nepotřebujeme bydlet ve velkém rodinném domě, kde prázdné místnosti přináší akorát vysoké fixní výdaje.

Zbytečně velké bydlení, které již nevyhovuje vašim potřebám v pokročilém věku, se také může vyplatit přeměnit na finanční aktiva. Za část prostředků získaných z prodeje můžete koupit menší novostavbu, která je jednodušší a levnější pro každodenní používání.

Zbývající peníze můžeme zainvestovat do rentového portfolia, které vám umožní čerpat pasivní příjem, a přitom nadále zhodnocuje majetek (pokud hledáte podobné řešení, přečtěte si o naší Inteligentní rentě).

Současná doba vám tak může nabízet zabití dvou much jednou ranou. Nejenom, že zvýšíte své výnosy, ale zároveň se posunete do bodu života, kdy budete pro svůj majetek muset přetrpět méně vrásek na čele. Pokud to vnímáte stejně, rádi vás ve Finaxu přivítáme.

V mezidobí jsme zveřejnili blog, ve kterém jsme vysvětlili, jak s časem klesá výnos nemovitosti koupené na hypotéku. Přečíst si ho můžete zde.