Mimořádné splátky hypotéky vs. investování – co se vyplatí?

Nikdo z nás nemá rád úvěry a dluhy obecně, ale i tak většina z nás nějaký má či měla. Pokud chce dnes mladý člověk bydlet ve vlastním a nemá rodiče „za vodou“, nezbývá mu nic jiného než si vzít hypotéku.

Úvěry vyvolávají nejistotu a mohou způsobit nadměrný stres. Co když dlouhodobě onemocním, přijdu o práci nebo se stane něco jiného, kvůli čemu nebudu moct splácet? Otázka, kterou si pokládá snad každý, kdo si plánuje vzít úvěr.

Je proto úplně přirozené, pokud se nám podaří ušetřit nějaká ta korunka navíc, že se budeme chtít dané hypotéky či jiného úvěru co nejrychleji zbavit.

Jsou však mimořádné splátky nejrozumnějším řešením hypotečního úvěru?

Ve většině případů ne.

Pokud dokážete při běžných životních výdajích a splátce úvěru ještě něco ušetřit a tyto peníze používáte na pravidelné mimořádné splátky, nemusíte dělat nejlépe.

Zlepšete svoje finanční vzdělání

Finax webináře vždy se zajímavými tématy

  Registrovat se 

Více se vyplatí peníze investovat a poté splatit celou hypotéku najednou. Pokud 30letou hypotéku dokážete splatit dříve (např. za 20 let), získáte více pravidelným investováním ušetřených peněz. Za 20 let vyplatíte hypotéku a ještě vám zůstane slušný balík peněz.

Pro dosažení tohoto výsledku hrají klíčovou roli poplatky a dlouhodobé výnosy produktu.

Příklad č. 1

Výše úvěru: 4 000 000 korun (průměrná výše nově poskytnuté hypotéky v květnu 2025 byla 4 140 000 korun, zdroj: ČBA Monitor)
Doba splácení: 30 let
Úroková sazba: 4,6 % (průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték domácností v květnu 2025, zdroj: ČBA Monitor)
Měsíční splátka: 20 506 korun
Vyhrazené peníze na bydlení (měsíčně): 25 000 korun
Roční výnos investice: 7,5 % (100 % akciové portfolio od Finaxu vydělalo od února 2018 do května 2025 v korunovém vyjádření 8,04 % ročně po poplatcích)

Dvě domácnosti, rodina Opatrných a Rozumných, si na hypotéku pořídily byt v hodnotě 4,44 milionů korun. Obě rodiny získaly úvěr za stejných podmínek: na 30 let s úrokem 4,6 % p.a. s 90% hypotečním financováním. Domácnosti si každý měsíc vyčlení 25 000 korun na financování bydlení (splátka hypotéky a ušetřené peníze).

Opatrní budou z naspořených peněz na konci roku mimořádně splácet hypoteční úvěr. Rozumní naopak budou každý měsíc ušetřené prostředky investovat.

Rodina Opatrných si při předčasných splátkách může vybrat dvě možnosti – snížení výše měsíční splátky úvěru nebo zkrácení doby splácení při nezměněné měsíční splátce. Jelikož se rozhodli pro snižování splátky, každý rok tak bude jejich splátka nižší a naspořená částka na mimořádný vklad se zvýší (každý měsíc mají na bydlení k dispozici 25 000 korun).

Rozumní mají po celou dobu hypotéky stejnou splátku 20 506 korun a každý měsíc investují 4 494 korun.

Opatrní tímto způsobem splatí 30letou hypotéku po 21 letech, což nezní vůbec špatně.

Na druhou stranu rodina Rozumných bude schopna splatit hypotéku už ve 20. roce!

Jelikož jsou ale rozumní, nebudou spěchat se splácením hypotéky a raději nechají pro sebe pracovat složené úročení o něco déle.

Pokud se rozhodnou najednou splatit svůj závazek na bydlení po 21 letech, kdy by se hypotéky zbavila také rodina Opatrných, zůstanou jim navíc úspory přesahující částku 840 000 korun.

Najdeme případy, ve kterých toto tvrzení neplatí?

Hledali jsme situace, ve kterých by mimořádné splácení hypotéky dávalo větší smysl. Nic zásadního, co by nabouralo výhodnost investování, neexistuje.

Pokud byste měli pravidelně větší obnos peněz, díky kterému byste byli schopni vyplatit hypotéku podstatně dříve, např. do 8 let, může dřívější splacení dávat smysl. Za takovou dobu se totiž efekt složeného úročení dostatečně neprojeví.

Ale i v tomto případě z pohledu dlouhodobého plánování a potenciálního růstu majetku preferujeme volné peníze investovat a nespěchat se zbavováním hypotéky. Dlouhodobý výsledek díky projevení složeného úročení je stále lepší při investování.

Je potřeba si uvědomit, že investice se stává vaší pojistkou a výborným finančním polštářem pro nepředvídatelné události čili ani argument, že „nevím, co se může přihodit v budoucnu, proto raději budu mimořádně splácet“ neobstojí. Kdyby se i tak něco přihodilo, tak či onak máte stále hypotéku na krku a žádnou rezervu nebo úspory, což není lepší alternativa k situaci mít hypotéku a při ní finanční majetek.

Dalším argumentem ve prospěch předčasného splácení může být vyšší úrok na hypotéce nebo jeho budoucí zvyšování. Investování je však výhodnější, dokud dosahuje vyšší výnos, než je úrok úvěru.

Platí vztah, že čím je úrok na hypotéce nižší, tím více se logicky vyplatí nespěchat s jejím splacením. 

Průměrná úroková sazba u nově sjednaných hypoték klesla v květnu 2025 meziročně o 0,47 procentního bodu. V blízké budoucnosti se očekává spíše pozvolné snižování hypotečních sazeb. Při příští refixaci se tak pravděpodobně lehce uleví domácnostem, které pořídily bydlení na hypotéku teprve nedávno.

Naopak ty domácnosti, které získaly velmi výhodné sazby okolo 2 %, může čekat zvýšení měsíční splátky o vyšší tisíce až desetitisíce (samozřejmě v závislosti na dosavadní úrokové sazbě a zbývající jistině). Hrubé odhady říkají, že zvýšení úroku o 1 procentní bod při 1 milionu korun představuje zvýšení měsíční splátky o přibližně 500 korun. Zkuste si proto sami odhadnout, jaké zvýšení či snížení měsíční splátky vás v budoucnu čeká.

Jelikož se nepředpokládá, že by měly úrokové sazby na hypotékách růst (spíš naopak), uvádíme také druhý příklad, jehož parametry jsou mírně upraveny v porovnání se současnými podmínkami na hypotečním a finančním trhu. Placený úrok na úvěru bude 3 % (místo 4,6 %) ročně a výnos investice 6,5 % (místo 7,5 %) ročně. Domácnosti budou mít vyčleněno opět 25 000 korun měsíčně.

Příklad č. 2

Výše úvěru: 4 000 000 korun
Doba splácení: 30 let
Úroková sazba: 3 %
Měsíční splátka: 16 864 korun
Disponibilní peníze měsíčně: 25 000 korun
Roční výnos investice: 6,5 %

V tomto scénáři vychází investování místo mimořádných splátek jako ještě lepší varianta. Díky investování by bylo možné hypotéku splatit dokonce už po 16 letech. V případě srovnání horizontu s mimořádným splácením by po předčasném jednorázovém splacení zůstal majetek přesahující 1,2 miliony korun.

Při hypotečním úvěru si lidé musí uvědomit, že se jedná o nejlevnější formu úvěru pro fyzickou osobu, a proto je na seznamu dluhů poslední podle nezbytnosti potřeby splacení. V první řadě je vždy potřeba zbavit se spotřebitelských úvěrů a splátkových nákupů s vysokou úrokovou sazbou, příp. je konsolidovat právě hypotečním úvěrem.

Jak dát vaše osobní finance do formy si přečtěte v článku 5 kroků k pořádku v osobních financích. V aplikaci Finax navíc naleznete Finančního kouče, který vám pomůže analyzovat měsíční příjmy a výdaje, stanovovat rozpočty či sledovat vývoj majetku v čase.

Vzhledem k ceně hypotéky jako nejlevnějšího zdroje financování proto s jejím splácením není potřeba spěchat. Když navíc dokážete jinde vydělat podstatně vyšší výnos bez větší námahy, můžete si vytvořit značný finanční majetek.

Na druhé straně hodnota hypotečních úvěrů bývá relativně vysoká k osobnímu majetku nebo příjmu dlužníka, což zvyšuje jejich riziko.

Je nám jasné, že se klidněji spí bez jakéhokoli dluhu. Mentální nastavení většiny hypotečních dlužníků je nadále povede k preferování mimořádného splácení s vizí co nejrychlejšího zbavení úvěru, což je zcela pochopitelné.

Mnoho lidí z různých životních důvodů si rovněž potřebuje co nejdříve snížit výši splátky hypotéky, aby si uvolnilo prostředky do rodinného rozpočtu.

V případě že získané peníze z předčasného splácení hypotéky skončí čistě ve spotřebě, člověk si tím finančně nepolepší. Pokud alespoň část ušetřených prostředků je odkládána stranou a investována, budoucí mimořádné splátky začnou dávat smysl.

Při přemýšlení nad hypotékou a dodatečnými úsporami je důležité si uvědomit ještě jeden fakt. Dluh ve výši 4 milionů korun před 10 lety a dnes má diametrálně odlišnou hodnotu. Inflace je přítelem dluhu, tak jako je nepřítelem úspor. Při 2% roční inflaci reálná hodnota dluhu za 20 let klesne zhruba o třetinu.

To znamená, že v budoucnu potřebujete nižší hodnotu peněz na splacení dluhu, což je další argument, proč se splacením hypotéky nespěchat, pokud nám to finanční situace dovoluje. Investování je nejjednodušší opatření, jak svůj majetek ochránit před růstem cen v ekonomice.

Samozřejmě situace každého člověka je individuální a obzvlášť ve financích neexistuje univerzální a ideální řešení pro všechny lidi a jejich situace.

V dnešním blogu jsme si ale ukázali matematický a statistický pohled na mimořádné splátky hypotéky podložený historickým vývojem. Výsledky hovoří jasně – jednoznačně výhodnější je investovat než mimořádně splácet.

Za zvážení tak určitě stojí model paralelního investování při splácení hypotéky namísto průběžného snižování jistiny mimořádnými splátkami. Koneckonců vytvářením finanční rezervy a budováním majetku ještě nikdo nic nepokazil.

Majetek je nejlepší životní pojistka.