Imaju li ulaganja u nekretnine, najbolje godine za sobom?

Finax povećava popust za prijenos ulaganja i proširuje klasu imovina koju prihvaća za odobravanje popusta za prijenos ulaganja, također i na NEKRETNINE.

Ostvarite popust od 50% vrijednosti prenesene investicije kojom ćemo upravljati dvije godine bez naknada.

Više informacija i uvjeti za ostvarivanje atraktivnog popusta.

Ulaganje u nekretnine već je duže vrijeme vrlo popularan način štednje u Hrvatskoj. S obzirom na kretanje cijena posljednjih godina, nema se čemu čuditi. Cijene nekretnina porasle su nekoliko desetaka posto, gotovo neovisno o lokaciji. Dugogodišnje niske kamatne stope i jaka konkurencija na bankarskom tržištu išle su na ruku Hrvatskim građanima. Zahvaljujući jeftinim zaduživanjima (kreditima), bilo je moguće učinkovito raditi s dugom, pa su mnogi Hrvatski građani tako stekli pristojno bogatstvo.

Međutim, isplati li se ulagati u nekretnine i u 2022. godini? Da li je isplativije prodati skupi stan ili kuću i dobivena sredstva uložiti na drugi način? Ova pitanja muče sve više investitora i potencijalnih kupaca. U proteklih šest mjeseci naši klijenti sve češće nas pitaju ima li smisla danas prodavati nekretninu i kupiti dionice.

Upozorenje: prošli prinosi nisu jamstvo budućih prinosa te vaše ulaganje može rezultirati gubitkom. Saznajte koje rizike preuzimate prilikom ulaganja.

Prodajte na vrhuncu, kupujte na padu

U usporedbi s nevjerojatnim rastom nekretnina, dionice bilježe pad. Od početka godine burzovni indeksi diljem svijeta izgubili su u prosjeku petinu svoje vrijednosti.

Prednost takvog razvoja događaja je u tome što je većina negativnih događaja kojih se možete sjetiti su već uračunati u cijenu (rat u Ukrajini, visoke cijene energenata, inflacija na povijesno najvišoj razini, skokovi kamatnih stopa itd.).

Iako bi nadolazeći mjeseci mogli biti teški za dioničko tržište, nakon neminovnog povratka u “normalu“ možemo očekivati ponovni rast cijena indeksa. Povijesno gledano, svaka se kriza prebrodila u roku od nekoliko mjeseci ili godina, a najviše su zaradili oni investitori koji su jeftino kupovali u vrijeme kada je tržište bilo u padu i jahali na valu oporavka tržišta.

Naprotiv, kod nekretnina možemo ubrojiti nekoliko rizika na koje njihova cijena još nije odgovorila. Ubrani rast cijena nekretnina postao je sumnjiv čak i Hrvatskoj narodnoj banci. Cijene stambenih nekretnina se sve više odvajaju od dugoročnog trenda i makroekonomskih fundamenata, što povećava rizik njihovog pada u slučaju gospodarskih poremećaja, napominju sa Savjeta HNB-a.

U tablici u nastavku predstavljamo neke od naših argumenata u korist korekcije cijene i neke točke koje idu u prilog daljnjem nastavku rasta. Sami razmislite što će se prije dogoditi.

U korist korekcije, ulogu igraju skuplji krediti ili smanjenje broja kupaca zbog relativno jeftinije najamnine (na što ukazuje nekoliko indeksa) te nemogućnost uštede 20% cijene nekretnine, potrebnih za dobivanje kredita, u vrijeme visoke inflacije.

Potrebno je razmotriti i mogućnost uvođenja poreza na nekretnine (bilo zbog preporuka OECD-a ili pritiska lokalnih samouprava).

Naravno, postoje i argumenti za nastavak rasta. Visoka inflacija ili nedovoljna ponuda zbog spore izgradnje i dugotrajnog procesa odobravanja vršit će pritisak na cijene. Uz još uvijek povoljne kredite (uzimajući u obzir visoku inflaciju) i snažnu preferenciju hrvatskih investitora, bajka o beskonačnom rastu nekretnina može se još neko vrijeme nastaviti.

Istina se u konačnici može nalaziti negdje na sredini puta. Cijene ne moraju drastično pasti, niti nastaviti dvoznamenkasti rast. Realna procjena je usporavanje na stopu rasta od 3-4% godišnje. Sličnu procjenu nedavno je objavio i Financial Times na temelju podataka Refinitiva i Oxford Economicsa.

Sažetak navedenih činjenica možete pronaći na grafikonu ispod. Između 2002. i 2021. nekretnine su u prosjeku rasle 4,7% godišnje.

Ulaganje s jeftinim zaduženjem tijekom prvih godina ulaganja pristojno će višestruko povećati prihode ostvarene rastom cijene nekretnine. Više o tome u sljedećem blogu.

Na grafikonu su prikazane i mogućnosti daljnjeg dugoročnog razvoja. Optimistični scenarij pretpostavlja dugoročni rast od 6% godišnje, realna procjena je spomenuto usporavanje prosječnog rasta na 4% godišnje, pesimistički scenarij je uz manju korekciju cijena i naknadni spori rast na razini od 2% godišnje.

Izvor: Hrvatska narodna banka

Možete pogledati razvoj scenarija koji će se najvjerojatnije dogoditi u tom intervalu. No, tada se zapitajte ne krije li tržište dionica veću zaradu u narednom razdoblju.

Investicijska nekretnina je imovina čija se prodaja, za razliku od imovine kojom se trguje na burzi, može donekle tempirati. Njihova se cijena znatno sporije prilagođava događajima na tržištu (primjerice rastućim kamatama), jer procesi poput prodaje ne traju sekundu, već nekoliko mjeseci.

To znači da u nepovoljnim uvjetima nekretnine ne samo da usporavaju kasnije od tržišta dionica, već i znatno sporije rastu. To nam daje priliku da izađemo iz njih dok su još na visokim razinama i premjestimo dobit u dionice koje će ostvariti veće povrate u nadolazećim godinama kako se budu tržišta oporavljala.

Uzmimo primjer iz 2008. Iako je globalna financijska kriza izazvana pucanjem mjehura nekretnina u SAD-u, cijenama nekretnina trebalo je sve do početka 2012. da dosegnu dno. Iako su dionice brže pale u svojoj vrijednosti, one su se počele oporavljati već sljedeće 2009. godine.

Najviše su zaradili ljudi koji su nakon izbijanja financijske krize prodali nekretnine i uložili novac u dionice koje se bile tada na niskim razinama. Budući da su dionice već pale u 2022. godini a cijene nekretnine još nisu usporile, možda se u prijenosu ulaganja krije obećavajuća prilika za profitiranje.

Iskoristite priliku i ostvarite popust

Ako imate 5 do 15-godišnju investicijsku nekretninu, prodajte je i prenesite svoju dobit u Finaxove ETF indeksne fondove. Na taj ćete način ćete svoj novac pasivno povećavati, s većim dugoročnim povratom te nakon 2 godine ulaganja čak i bez nastanka porezne obveze.

Kao nagradu dobit ćete 50 posto popusta na naknadu za upravljanje portfeljem tijekom 2 godine, što će dodatno višestruko povećati potencijal ove prilike.

Za ostvarivanje popusta potrebno je samo da nam pošaljete dokumente, npr. kupoprodajnog ugovora ili podatke o prometu na žiro računu, e-mailom na adresu client@finax.eu.

Više informacija i uvjeti za ostvarivanje atraktivnog popusta.

Ako uplatite više od 100 000 eura, odnosno prekoračite li ovaj limit zahvaljujući prijenosu novca od prodane nekretnine, dobit ćete i šlag na torti u vidu uvrštavanja među Finax Elite klijente. Osim popusta za prijenos ulaganja, ostvarite ćete i sniženu osnovnu naknadu za upravljanje portfeljem od 0,85% godišnje.

Druge pogodnosti Elite klijenata uključuju osobnog wealth managera i brokerske usluge.

Na putu ka pasivnom prihodu

Kao što smo opisali u blogu o usporedbi s nekretninama, prednost pasivnog indeksnog ulaganja je i sveukupna jednostavnost vremena. S kupljenim ETF-ovima godinama ne morate ništa raditi, ne zahtijevaju nove ugovore o najmu, nestanke stanara ili konstantne popravke.

Cilj cjeloživotnog stvaranja bogatstva trebao bi biti oslobađanje od sličnih neugodnih obveza. Novac je samo sredstvo stjecanja slobode koju možete koristit za opuštanje, hobije, vrijeme s djecom ili bilo čemu drugomu što vas ispunjava.

Kako imovina raste, održavanje nekretnine postaje sve problematičnije. Umjesto da trčite uokolo noseći se s konstantnim popravcima, to vrijeme biste mogli iskoristit na izlete sa svojom obitelji ili uživati u više slobodnih aktivnosti.

To se može riješiti angažiranjem ljudi koji će se umjesto vas pobrinuti za te stvari. Međutim, to još više smanjuje vaš povrat. Prodaja starije nekretnine može biti jedan od koraka na putu prema vašoj financijskoj slobodi.

To ne mora biti samo investicijska nekretnina. Nakon što se djeca isele, možda više nećete morati živjeti u velikoj obiteljskoj kući, gdje prazne sobe donose samo visoke fiksne troškove.

Preveliki stambeni prostor koji više ne zadovoljava vaše potrebe u poodmakloj dobi također bi se mogao isplatiti i pretvoriti u financijsku imovinu. Za dio sredstava dobivenih od prodaje možete kupiti manju novogradnju koja je jednostavnija i jeftinija za održavanje.

Preostali novac možete uložiti u isplatni portfelj, što će vam omogućiti izvlačenje pasivnog prihoda dok se vaša imovina i dalje povećava (ako tražite slično rješenje, pročitajte više o našoj Inteligentnoj renti).

Sadašnje vrijeme vam stoga može ponuditi da ubijete dvije muhe jednim udarcem. Ne samo da ćete povećati svoje povrate, nego ćete također doći do točke u životu kada ćete morati trpjeti manje bora na čelu za svoje bogatstvo. Ako se i vi osjećate tako, rado bismo vam poželjeli dobrodošlicu u Finax.