Finax Blog

Informácie ktoré vám pomôžu k správnemu investovaniu.

Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou

Rast cien rezidenčných nehnuteľností v posledných rokoch mnohých Slovákov katapultoval do vyššej strednej triedy. Pri dlhoročných vlastníkoch investičných bytov či domov však nastávajú otázky výhodnosti tejto investície aj do budúcnosti. Vysoké ceny nehnuteľností ponúkajú unikátnu možnosť premeniť „tehly“ na finančný majetok, ktorý si nevyžaduje starostlivosť a prináša vyššie výnosy. Predajte nehnuteľnosť a nakúpte akcie s dvojitou zľavou.

Šimon Pekar | Škola investovania | 21. júl 2022

Finax zvyšuje zľavu za presun investície a rozširuje aktíva, ktoré akceptuje pre získanie zľavy za presun investície, aj na NEHNUTEĽNOSTI.

Získajte zľavu 50% hodnoty presunutej investície riadených 2 roky bez poplatku. 

Viac informácií a podmienky získania atraktívnej zľavy.

Ukladanie peňazí do nehnuteľností sa na Slovensku dlhodobo teší veľkej obľube. V roku 2018 ich za najlepšiu formu dlhodobej investície označilo až 62% respondentov. Aj podľa aktuálnejšieho prieskumu do nich investovalo viac ľudí ako do fondov a cenných papierov (23% oproti 21%).

Vzhľadom na vývoj cien v posledných rokoch sa niet čomu čudovať. Ceny realít narástli o desiatky percent, takmer bez ohľadu na lokalitu a stav. Dlhodobo nízke úrokové sadzby a veľká konkurencia na bankovom trhu hrali Slovákom do karát. Vďaka mimoriadne lacným hypotékam bolo možné efektívne pracovať s dlhom a mnohí Slováci tak vybudovali slušný majetok.

Oplatí sa ale investovať do nehnuteľností aj v roku 2022? Alebo je výhodnejšie predať drahý byt či dom a investovať získané prostriedky inak? Tieto otázky trápia čoraz viac investorov a potenciálnych kupujúcich. Za posledný polrok sa aj nás naši klienti čoraz častejšie pýtajú, či nedáva zmysel dnes predať nehnuteľnosť a nakúpiť akcie.


Upozornenie: Minulé výsledky nie sú zárukou budúcich výnosov a výsledkom vašej investície môže byť aj strata. Informujte sa, aké riziká podstupujete pri investovaní.

Predajte na vrchole, nakúpte v poklese

V porovnaní s rozprávkovým rastom nehnuteľností zažívajú akcie poklesy. Od začiatku roka akciové indexy vôkol sveta stratili v priemere pätinu hodnoty.

Výhodou takého vývoja je, že väčšina negatívnych udalostí, ktoré vám napadnú, je už zapracovaná v cenách (vojna na Ukrajine, vysoké ceny energií, inflácia na historických maximách, zvyšovanie úrokov atď.).

Hoci aj najbližšie mesiace môžu byť pre akciové trhy naďalej náročné, po návrate do normálnych časov môžeme opäť čakať rast. Historicky bola každá kríza do pár mesiacov až rokov prekonaná a najviac zarobili tí investori, ktorí nakúpili za lacno po poklese a zviezli sa na vlne trhového zotavovania.

Naopak, pri nehnuteľnostiach vieme narátať viacero rizík, na ktoré ich cena zatiaľ nereagovala. Niekoľkoročný dvojciferný rast príde podozrivý už aj Národnej banke Slovenska. Jej kompozitný index na hodnotenie vývoja cien bývania vstúpil vo štvrtom kvartáli 2021 do pásma vysokého rizika cenovej korekcie. Donedávna sa táto kategória nazývala jednoduchšie – bublina.

V tabuľke nižšie uvádzame niekoľko našich argumentov v prospech cenovej korekcie a niekoľko bodov podporujúcich ďalšie pokračovanie rastu. Môžete si sami zvážiť, ktoré vám prídu pravdepodobnejšie.

Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou | Finax.sk

Za korekciu hrajú drahšie hypotéky či pokles počtu kupujúcich kvôli relatívne lacnejšiemu prenájmu (na čo poukazujú viaceré indexy) a neschopnosti v čase vysokej inflácie našetriť 20% z ceny nehnuteľnosti, potrebných pre získanie hypotéky.

Treba tiež zvážiť možnosť rastu dane z nehnuteľností (či už pre odporúčania OECD alebo tlaku na rozpočet samospráv, ktorý vznikol schválením rodinného balíčka v parlamente).

Samozrejme existujú tiež argumenty pre pokračujúci rast. Tlak na ceny bude tvoriť vysoká inflácia či nedostatočná ponuka kvôli pomalej výstavbe a zdĺhavému schvaľovaciemu procesu. Pri naďalej výhodných hypotékach (s ohľadom na vysokú infláciu) a silnej preferencii slovenskými investormi môže rozprávka o nekonečnom raste realít ešte chvíľu pokračovať.

Pravda môže prirodzene ležať aj niekde uprostred. Ceny nemusia dramaticky poklesnúť, ani pokračovať v dvojcifernom raste. Realistický odhad je spomalenie na tempo rastu 3-4% ročne. Podobný odhad nedávno zverejnili Financial Times na základe dát Refinitivu a Oxford Economics.

Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou | Finax.sk

Na grafe nižšie nájdete zhrnutie spomínaných faktov. Medzi rokmi 2002 a 2021 zarobili nehnuteľnosti v priemere viac ako 7% ročne. Skvelé rozhodnutie spravili najmä investori, ktorí na trh naskočili v minimách po roku 2012.

Na svojej investícii mohli zarobiť aj 100%, a to ani nerátame možnosť financovania hypotékou. Investovanie pomocou lacného dlhu počas prvých rokov investície slušne znásobí výnos odvodený z rastu ceny nehnuteľnosti. O tom ale v ďalšom blogu.

Graf tiež ukazuje možnosti ďalšieho dlhodobého vývoja. Optimistický scenár počíta s dlhodobým 7-percentným ročným rastom, realistický odhad je spomínané spomalenie priemerného rastu na 4% ročne, pesimistický scenár je menšia cenová korekcia a následný pomalý rast na úrovni 2% ročne.

Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou | Finax.sk

Sami si môžete vybrať číslo, ktoré vám v tomto intervale príde najpravdepodobnejšie. Následne si však položte otázku, či sa na akciovom trhu neskrýva v nasledujúcom období vyšší zárobok.

Investičné nehnuteľnosti sú totiž aktívom, ktorého predaj sa na rozdiel od aktív obchodovaných na burze dá v určitej miere časovať. Ich cena sa prispôsobuje trhovým udalostiam (napríklad rastúcim úrokom) oveľa pomalšie, keďže procesy ako predaj netrvajú sekundu, ale zopár mesiacov.

Znamená to, že pri nepriaznivých podmienkach nehnuteľnosti spomaľujú neskôr ako akciový trh, ale oveľa ťažkopádnejšie sa aj rozbiehajú. To nám dáva príležitosť vystúpiť z nich, kým sú ešte vysoko, a zisk presunúť do akcií, ktoré v najbližších rokoch dosiahnu pri zotavovaní vyšší výnos.

Zoberte si príklad roku 2008. Hoci bola globálna finančná kríza spustená prasknutím bubliny na americkom realitnom trhu, cenám nehnuteľností trvalo do začiatku roku 2012, kým dosiahli svoje dno. Akcie sa síce zrútili rýchlejšie, ale zotavovať sa začali už v roku 2009.

Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou | Finax.sk

Najviac zarobili ľudia, ktorí po prepuknutí finančnej krízy predali nehnuteľnosti a vložili peniaze do prepadnutých akcií. Keďže akcie sa už stihli v roku 2022 prepadnúť, zatiaľ čo nehnuteľnosti ešte nespomalili, v presune sa môže skrývať sľubná príležitosť.

Chopte sa šance a získajte zľavu

Pokiaľ máte 5 až 15-ročnú investičnú nehnuteľnosť, predajte ju a presuňte získané peniaze do indexových fondov ETF vo Finaxe. Vaše peniaze tak budete zhodnocovať pasívne, s vyšším dlhodobým výnosom a už po 1-roku od zainvestovania aj bez vzniku daňovej povinnosti.

Ako odmenu dostanete na 2 roky 50-percentnú zľavu z poplatku za správu portfólia, ktorá potenciál tejto príležitosti ešte znásobí. 

Keďže je zisk z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch od jej nadobudnutia oslobodený od dane z príjmu (platí pre fyzické osoby a nehnuteľnosti nezaradené v obchodnom majetku), nič zo svojich peňazí nestratíte.

Pre získanie zľavy nám stačí zaslať podklady, napr. kúpnu zmluvu alebo detail obratu na bankovom účte, e-mailom na adresu client@finax.eu.

Viac informácií a podmienky získania atraktívnej zľavy.

Pokiaľ vložíte viac ako 100 000 eur, resp. ak vďaka presunu peňazí z odpredanej nehnuteľnosti prekročíte túto hranicu, získate aj čerešničku na torte v podobe zaradenia medzi klientov Finax Elite. Popri zľave za presun investície získate aj zvýhodnený základný poplatok za riadenie portfólia 0,85% p.a.

Ďalšími benefitmi Elite klienta sú osobný wealth manažér či služba brokerage.

Na ceste k pasívnemu príjmu

Ako sme opísali v blogu o porovnaní s nehnuteľnosťami, výhodou pasívneho indexového investovania je aj celková časová nenáročnosť. S nakúpenými ETF nemusíte robiť roky nič, nevyžadujú nové nájomné zmluvy, výpadky nájomníkov či opravy tečúceho WC.

Cieľom celoživotného budovania majetku by malo byť práve oslobodenie sa od podobných nepríjemných povinností. Peniaze sú iba prostriedkom pre získanie slobody na oddych, koníčky, čas s deťmi či čokoľvek iné, čo vás napĺňa.

Začnite investovať už dnes 

 

S rastúcim majetkom sa údržba nehnuteľnosti stáva čoraz obťažujúcejšia. Mohli by ste chodiť s rodinou na výlety alebo si užívať viac voľnočasových aktivít, namiesto toho beháte riešiť tečúce WC, prerábky či zabuchnuté dvere.

Dá sa to vyriešiť najatím ľudí, ktorí sa o tieto veci postarajú za vás. Tým si však ešte viac znižujete výnos. Predaj staršej nehnuteľnosti môže predstavovať jeden z krokov na ceste za skutočnou finančnou slobodou.

Nemusí pritom ísť len o investičnú nehnuteľnosť. Po odsťahovaní detí už možno nepotrebujeme bývať vo veľkom rodinnom dome, kde prázdne miestnosti prinášajú akurát vysoké fixné výdavky.

Zbytočne veľké bývanie, ktoré už nevyhovuje vašim potrebám v pokročilom veku, sa tiež môže oplatiť premeniť na finančné aktíva. Za časť prostriedkov získaných z predaja môžete kúpiť menšiu novostavbu, ktorá je jednoduchšia a lacnejšia na prevádzku.

Zvyšné peniaze môžeme zainvestovať do výplatného portfólia, ktoré nám umožní čerpať pasívny príjem a popri tom naďalej zhodnocuje majetok (ak hľadáte podobné riešenie, prečítajte si o našej Inteligentnej rente).

Súčasná doba vám tak môže ponúkať zabitie dvoch múch jednou ranou. Nielenže zvýšite svoje výnosy, zároveň sa aj posuniete do bodu života, kde budete pre svoj majetok musieť pretrpieť menej vrások na čele. Pokiaľ to vnímate rovnako, radi vás privítame vo Finaxe.

Budúci týždeň zverejníme blog, v ktorom vysvetlíme, ako s časom klesá výnos nehnuteľnosti kúpenej na hypotéku.

Ohodnoťte článok:
Investičné nehnuteľnosti majú najlepšie roky za sebou
Hodnotenie: 4.3 19
Šimon Pekar
Šimon Pekar
Kľučové slová
Žiadne kľúčové slová sa nenašli
Zdieľaj článok
| |

Najčítanejšie články

Viete, aký dôchodok vás čaká? | Finax.eu
12. marec 2020

Viete, aký dôchodok vás čaká?

Nepoznám takmer nikoho, kto by vedel povedať, aký dostane od štátu dôchodok. Ja to číslo poznám a je hrozivé. Je dôležité poznať, ako váš dôchodok Sociálna poisťovňa vypočíta a ako si už dnes viete zistiť, koľko raz dostanete.

Prečítať viac
Kompletný prehľad zdaňovania príjmov z investícií | Finax.sk
9. február 2022

Kompletný prehľad zdaňovania príjmov z investícií

Prehľadný sumár zdaňovania výnosov z investícií, rôznych druhov príjmov z cenných papierov. Dane sú opomínaný prvok investovania. Spoznajte daňové povinnosti vyplývajúce z finančného majetku, zohľadnite ich pri investičnom rozhodovaní a zarábajte viac.

Prečítať viac
Amundi Rytmus vs. Inteligentné investovanie – porovnanie | Finax
31. júl 2020

Amundi Rytmus vs. Inteligentné investovanie – aktualizácia 2020

Finax Inteligentné investovanie prevalcovalo Rytmus na poli výnosov, výšky poplatkov a ďalších parametrov ako daňová povinnosť, investičný komfort, či vedľajšie služby. Program Rytmus od spoločnosti Amundi (predtým Pioneer) pritom patrí medzi najrozšírenejšie investičné produkty na Slovensku.

Prečítať viac
Ako vo Finaxe vyberáme ETF fondy?
21. august 2018

Ako vo Finaxe vyberáme ETF fondy?

Pravdepodobne ste už zaregistrovali informáciu, že portfóliá Finax miešame z desiatich ETF fondov v závislosti od miery rizika, ktorú je klient ochotný a schopný podstúpiť. Ako sme ale vybrali konkrétne cenné papiere a prečo je zloženie portfólií práve také, ako vidíte na svojich účtoch?

Prečítať viac
Radi vám poradíme!
Naplánuj si hovor
phone-icon