Najlepsze lata nieruchomości inwestycyjnych już za nami

Finax zwiększa zniżkę za przeniesienie inwestycji i rozszerza zakres aktywów umożliwiających zakwalifikowanie się do niej o nieruchomości.

Wykorzystaj nowe warunki zniżki - 50% wartości przeniesionej inwestycji będziemy zarządzać bez opłat przez 2 lata.

Więcej informacji oraz warunki uzyskania atrakcyjnej zniżki

Lokowanie pieniędzy w nieruchomości od dawna cieszy się w Polsce popularnością. W 2021 roku w badaniu Instytutu Badawczego Kantar taką formę lokowania oszczędności zadeklarowało 27% respondentów, co dało jej 3. miejsce (tuż za lokatami oraz rachunkami bankowymi), podczas gdy fundusze wybrało zaledwie 10% badanych, a akcje 6%. Z badania Assay Index wynika z kolei, że aż 58% badanych uważa nieruchomości za najlepszą formę inwestycji.

Biorąc pod uwagę wzrosty cen tych aktywów w ostatnich latach, nie jest to zaskoczeniem. Ceny nieruchomości wzrosły o dziesiątki procent, niemal niezależnie od ich lokalizacji i stanu. Lata niskich stóp procentowych zagrały na korzyść Polaków. Dzięki stosunkowo tanim kredytom hipotecznym Polacy mogli sprawnie operować długiem, co pozwoliło wielu z nich zbudować przyzwoity majątek.

Tylko czy inwestowanie w nieruchomości w 2022 roku jest nadal opłacalne? Czy może bardziej opłaca się sprzedać drogie mieszkanie lub dom i zainwestować te środki gdzie indziej? Te pytania nurtują coraz więcej inwestorów i potencjalnych nabywców. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy nasi klienci często pytali nas również o to, czy sprzedaż nieruchomości i kupno akcji ma sens.

Uwaga: Wyniki z przeszłości nie są gwarancją przyszłych zysków, a Twoja inwestycja może przynieść stratę. Dowiedz się, jakie ryzyko podejmujesz, inwestując.

Sprzedaj na szczycie, kup na dnie

W przeciwieństwie do bajecznych wzrostów na rynku nieruchomości, akcje przeżywają załamanie koniunktury. W porównaniu z początkiem roku, wartość indeksów giełdowych na całym świecie jest wciąż o około 15% niższa.

Zaletą takiej sytuacji jest jednak to, że większość niekorzystnych wydarzeń, które można sobie wyobrazić, została już uwzględniona w ich wycenie (wojna na Ukrainie, wysokie ceny energii, inflacja na rekordowym poziomie, rosnące stopy procentowe itp.)

Chociaż nadchodzące miesiące nadal mogą stanowić wyzwanie dla rynków akcji, to gdy wszystko wróci do normy, możemy oczekiwać ponownych wzrostów. Historycznie rzecz biorąc, każdy kryzys przezwyciężany był w ciągu od kilku miesięcy do kilku lat, a inwestorzy, którzy kupowali tanio podczas spadków, uzyskiwali dzięki temu najwyższe zyski.

Z kolei w nieruchomościach możemy wymienić kilka ryzyk, na które cena jeszcze nie zareagowała. Kilka lat dwucyfrowego wzrostu wydaje się podejrzane nawet słowackiemu bankowi centralnemu. W czwartym kwartale 2021 roku indeks Narodowego Banku Słowacji do oceny rozwoju cen mieszkań wszedł w strefę wysokiego ryzyka korekty cen – kategorii, która do niedawna nosiła prostszą nazwę: bańka.

W poniższej tabeli przedstawiamy kilka naszych argumentów przemawiających za korektą cen oraz jej przeciwko. Zdecyduj sam/-a, które z nich uważasz za bardziej prawdopodobne.

Wśród czynników przemawiających za korektą znajdują się zdecydowany wzrost kosztów kredytów hipotecznych, rosnąca ilość wymagań banku, włącznie z wysokością wkładu własnego, pogorszenie stanu budżetów gospodarstw domowych, i idący za nimi spadek liczby kupujących. Należy też brać pod uwagę możliwość podwyżki podatku od nieruchomości.

Oczywiście, istnieją także argumenty za kontynuacją wzrostu. Na ceny będzie wywierana presja ze strony wysokiej inflacji i braku podaży wynikającej z powolnego tempa budowy, a stronę popytową dodatkowo zwiększy zapotrzebowanie mieszkaniowe uchodźców z dotkniętej wojną Ukrainy. Przy istniejącym już głodzie mieszkaniowym i tak silnych preferencjach polskich inwestorów, bajka o niekończącym się wzroście nieruchomości może trwać nieco dłużej.

Prawda może też leżeć gdzieś pośrodku. Ceny nie mogą ani drastycznie spaść, ani utrzymać dwucyfrowego wzrostu. Realistycznym szacunkiem jest spowolnienie do tempa wzrostu na poziomie 3-4% rocznie. Podobne szacunki opublikował niedawno Financial Times na podstawie danych Refinitiv i Oxford Economics.

Poniższy wykres podsumowuje te fakty. W okresie 2006-2021 ceny metra kwadratowego nieruchomości odnotowały średnioroczną stopę zwrotu na poziomie prawie 7% (w Polsce dane o cenach transakcyjnych NBP podaje od 2006 roku).

Ci inwestorzy, którzy wskoczyli na rynek w dołku po 2012 roku, podjęli świetną decyzję. Na swojej inwestycji mogli zarobić nawet 100%, i to nie licząc możliwości finansowania z kredytu hipotecznego. Finansowanie inwestycji tanim długiem dodatkowo pomnaża zysk ze wzrostu cen nieruchomości w pierwszych latach inwestycji.

Na wykresie widać również możliwości przyszłych, długoterminowych stóp zwrotu. Scenariusz optymistyczny przewiduje długoterminowy wzrost na poziomie 7% rocznie, realistyczny szacunek to wspomniane wcześniej spowolnienie średniego wzrostu do 4% rocznie, a pesymistyczny to lekka korekta cen, po której nastąpi powolny wzrost na poziomie 2% rocznie.

Który scenariusz uważasz za najbardziej prawdopodobny? Zdecyduj sam/-a. Potem jednak zadaj sobie pytanie, czy w nadchodzących latach to rynek akcji nie ma większego potencjału zarobkowego.

Pytanie to jest zasadne, ponieważ nieruchomości inwestycyjne to aktywa, przy których sprzedaży łatwiej jest wykorzystać timing rynkowy, w przeciwieństwie do papierów wartościowych notowanych na giełdach. Ich cena dostosowuje się do wydarzeń rynkowych (takich jak wzrost stóp procentowych) znacznie wolniej, ponieważ procesy takie jak sprzedaż trwają kilka miesięcy, a nie jedną sekundę.

W związku z tym, gdy warunki zmieniają się na niekorzystne, ceny nieruchomości spadają później niż akcji, ale też znacznie trudniej jest im wrócić na dobre tory. Dzięki temu możemy wyjść z inwestycji, gdy ceny wciąż są wysokie i przenieść zyski w akcje, które z czasem, w kolejnych latach, osiągną wyższe stopy zwrotu.

Weźmy przykład z 2008 roku. Chociaż globalny kryzys finansowy został wywołany przez pęknięcie bańki mieszkaniowej w USA, ceny nieruchomości osiągnęły swoje dno dopiero na początku 2012 roku. Chociaż akcje załamały się szybciej, zaczęły znów rosnąć już w 2009 roku.

Najwięcej zarobili Ci, którzy sprzedali swoje nieruchomości i włożyli pieniądze w zaliczające dno akcje. W 2022 roku te zdążyły już zaliczyć spadki, podczas gdy nieruchomości nadal pną się ku górze. Przeniesienie tych środków na giełdę może stanowić świetną okazję.

Złap szansę i uzyskaj zniżkę

Jeśli posiadasz nieruchomość inwestycyjną liczącą od 5 do 15 lat, sprzedaj ją i przenieś wpływy ze sprzedaży w indeksowe fundusze ETF w Finax. W ten sposób zainwestujesz swoje pieniądze pasywnie, osiągając wyższy długoterminowy zwrot.

W nagrodę otrzymasz 50% zniżki na opłatę za zarządzanie portfelem przez 2 lata, co dodatkowo zwiększy Twoje korzyści.

W Polsce zysk ze sprzedaży nieruchomości jest zwolniony z podatku dochodowego po 5 latach od daty nabycia (dotyczy osób fizycznych i nieruchomości niesklasyfikowanych jako nieruchomości komercyjne), co pozwoli Ci nie stracić pieniędzy na tej transakcji. Szczegóły dotyczące opodatkowania w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej można znaleźć w innych wersjach językowych tego artykułu.

Aby zakwalifikować się do zniżki, wystarczy przesłać nam dokumenty potwierdzające (np. umowę kupna lub dane dotyczące obrotów na rachunku bankowym) w wiadomości e-mail na adres client@finax.eu.

Więcej informacji i warunki uzyskania zniżki.

Jeśli dzięki przeniesieniu środków ze sprzedanej nieruchomości zdeponujesz ponad 100 000 euro, otrzymasz również wisienkę na torcie w postaci dołączenia do grona klientów Finax Elite. Dzięki temu, oprócz zniżki za przeniesienie inwestycji, otrzymasz obniżoną opłatę za zarządzanie portfelem w wysokości 0,85% rocznie.

Inne korzyści dla klientów Elite obejmują osobistego Wealth Managera czy indywidualnie zarządzane portfolio.

Podróż do dochodu pasywnego

Jak opisaliśmy w naszym porównaniu inwestowania w ETF-y do inwestycji w nieruchomości, jedną z zalet pasywnego inwestowania w ETF-y jest oszczędność czasu. Po zakupie ETF-ów przez lata nie musisz nic z nimi robić. Nie wymagają one szukania nowych wynajmujących i podpisywania umów najmu, rozwiązywania problemów z lokatorami czy naprawą przeciekającej toalety.

Celem budowania majątku przez całe życie powinno być uwolnienie się od takich nieprzyjemnych obowiązków. Pieniądze są tylko środkiem do zdobycia wolności, aby móc cieszyć się wypoczynkiem, hobby, czasem spędzonym z rodziną czy czymkolwiek innym, co daje Ci radość.

Wraz ze wzrostem majątku, utrzymanie nieruchomości staje się coraz bardziej irytujące. Mógłbyś zabierać swoje dzieci na weekendowe wycieczki czy cieszyć się większą ilością wolnego czasu. Zamiast tego pędzisz jednak, aby poradzić sobie z przeciekającą toaletą, remontami czy problematycznymi lokatorami.

Możesz to rozwiązać, zatrudniając ludzi, którzy przejmą te obowiązki za Ciebie. W ten sposób jeszcze bardziej zmniejszasz jednak swój zwrot z inwestycji. Sprzedaż starszej nieruchomości może być jednym z kroków ku prawdziwej wolności finansowej.

Ta logika nie ogranicza się do nieruchomości inwestycyjnych. Jeśli Twoje dzieci się wyprowadziły, być może nie musisz już mieszkać w dużym domu rodzinnym, w którym puste pokoje przynoszą tylko wysokie koszty stałe.

Niepotrzebnie duży dom, który nie odpowiada już Twoim potrzebom w zaawansowanym wieku, być może również warto przekształcić w aktywa finansowe. Część dochodów ze sprzedaży będziesz móc przeznaczyć na zakup mniejszego domu, który będzie łatwiejszy i tańszy w utrzymaniu.

Pozostałe pieniądze możesz zainwestować w portfel wypłat, który umożliwi pobieranie pasywnego dochodu przy jednoczesnej kontynuacji inwestycji pozostałej części majątku (jeśli szukasz podobnego rozwiązania, przeczytaj o naszej Inteligentnej Rencie).

Podsumowując, obecne czasy mogą dać Ci szansę upiec dwie pieczenie na jednym ogniu. Nie tylko zwiększysz swoje zyski, ale także przejdziesz do punktu w życiu, w którym Twój majątek nie będzie generować tyle stresu. Jeśli chcesz to zrobić, z przyjemnością powitamy Cię w Finax.