Nieruchomości to najlepsza inwestycja długoterminowa, naprawdę?

W badaniu Biostat (z listopada 2019), na zlecenie Green House Development, aż 75% Polaków (85% Kobiet i 65% Mężczyzn) wskazało zakup nieruchomości jako najlepszą formę inwestycji długoterminowych. Na drugim miejscu ankietowani wskazali złoto (15% Polaków, odpowiednio 23% M i 8% K). Ostatnie miejsce na podium inwestycji zajęły akcje, które wskazało 7% respondentów. Ponadto w badaniu wskazano także inne instrumenty finansowe takie jak: lokata, kupno ziemi czy samochodu jako formy inwestowania nadwyżki pieniężnej.

Maciej Wrotniak | Nasze wyniki | 21. lipiec 2020

Ale czy zarabiasz więcej niż inteligentna inwestycja, kupując nieruchomość na wynajem?

Polacy + nieruchomości = wielka miłość

Głównym powodem popularności nieruchomości ma podłoże historyczne. W czasach PRL, tj. do 1989 roku, zakup mieszkania był praktycznie niemożliwy, a jedynym sposobem na dostanie własnego „M” było założenie książeczki mieszkaniowej, na które wpłacało się regularnie niewielkie kwoty i czekanie w kilkuletnich kolejkach na przydział (nie za darmo, ale za opłatą). A nawet wówczas nie można było mówić o wymarzonym mieszkaniu, tylko dostawało się takie, jakie akurat zostało zbudowane i oddane do użytku w momencie, gdy przyszła nasza kolej. O wyborze lokalizacji, metrażu czy piętrze można było praktycznie zapomnieć. Dlatego też, gdy przyszło uwolnienie rynku nieruchomości, prywatni deweloperzy zaczęli budować szybciej i na masową skale nowe budynki, a Polacy zaczęli nabywać nowe mieszkania. A ponadto mieszkania socjalne (z przydziału) można było wykupić za ok. 10% wartości na własność, czyli cenę jaka jest nieosiągalna w porównaniu z cenami rynkowymi.

Ponadto obecnie w klimacie niskich stóp procentowych rata kredytu jest niewiele wyższa niż czynsz za wynajem, w związku z tym populana staje się taka lokata kapitału. A dzięki temu otrzymujemy zabezpeiczenie na przyłość swoją i swoich dizeci.

Także różne media przyczyniły się do popularności nieruchomości. Artykuły o niesamowitym wzroście cen mieszkań i domów zostały napisane w niezliczonej licznie w ostatnich latach. Ale czy jest najlepsza inwestycja, nie powinno być rozstrzygane w ciągu ostatnich kilku dobrych lat. Spójrzmy więc racjonalnie na nieruchomości inwestycyjne (tj. wynajem, a nie własne potrzeby) i zobaczmy, jak wytrzymują w porównaniu do Inteligentnego Inwestowania od Finax.

Dobre parametry inwestycyjne

Przed przejściem do samych obliczeń, porównujmy pokrótce inwestycje w nieruchomości i fundusze indeksowe pod względem najważniejszych parametrów dobrej inwestycji:

1. Rentowność: najważniejsze kryterium i główny powód inwestowania/zakupu nieruchomości. W ciągu ostatnich prawie 15 lat (2004 – 2019) ceny mieszkań z 2 pokojami w Warszawie wzrosły w tempie średnio 7,74% rocznie, co z pewnością nie jest złym wynikiem. Jeśli spojrzymy na wzrost cen w całej Polsce, otrzymamy niewiele niższy przeciętny roczny zwrot.

Ale liczyć się z podobną oceną na przyszłość byłoby zbyt śmiałe. W przypadku większości całkowitych zysków wyjątkowo wysoki wzrost cen w latach 2002-2008 może być znacząco wspomagany przez przystąpienie Polskę do Unii Europejskiej w 2004 r.

Najlepsze długoterminowe dane zebrał amerykański profesor Robert Shiller, który od1890 roku analizuje zmiany cen nieruchomości w USA. A wynik? W ciągu ostatnich 128 lat ceny wzrosły zaledwie o 0,43% rocznie po skorygowaniu inflacji. Tyle o rentowności nieruchomości na rynkach rozwiniętych.

Bądźmy jednak trochę optymistycznie nastawieni, Polska wciąż ma wiele do nadrobienia w UE, więc zakładajmy szybszy wzrost cen niż średnie UE. Jeśli w strefie euro możemy liczyć na długoterminową inflację na poziomie około 2% rocznie, nieruchomości w Polsce mogą rosnąć średnio o 3-4% rocznie.

W przypadku długoterminowych inwestycji w portfel Finax 100/0 można obliczyć roczną stopę zwrotu na 9% (historyczna stopa zwrotu od 1987 r.).

2. Ryzyko: niektóre rodzaje ryzyka są związane z każdą inwestycją. Bez ryzyka osiągnięcie zwrotu nie byłoby możliwe. Ważne jest to, jak można chronić siebie i rozprzestrzeniać ryzyko.

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej, nie jest możliwe, aby skutecznie zarządzać ryzykiem, zazwyczaj kupujesz jeden / kilka domów lub mieszkań. Jesteś w pełni zależny od wyboru konkretnej lokalizacji (województwo, miasto, dzielnica, ulica, piętro, sąsiedzi). Dziś dobra lokalizacja może bardzo szybko się pogorszyć przez jakąś decyzję. Jeśli przed Twoimi oknami wyrasta np. blok zasłaniając piękny widok, prawdopodobnie trudniej będzie Ci znaleźć najemców. Powodzenia też w sprzedaży w atrakcyjnej cenie.

Inwestując w fundusze indeksowe, Twoja inwestycja jest zróżnicowana wśród tysięcy największych i najbardziej udanych firm z całego świata. Pozwala to spać spokojnie, średni zwrot z giełdy (około 9% rocznie) jest osiągany, nawet jeśli wszystkie firmy robią tak samo dobrze.

3. Płynność: możliwość przekształcenia szybkiej inwestycji w gotówkę.

Nieruchomości są na ogół jednym z mniej płynnych aktywów. Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość, może to potrwać kilka tygodni lub miesięcy w zależności od aktualnej sytuacji na rynku. Szybka sprzedaż będzie głównie oznaczać (znacznie) niższą cenę sprzedaży.

Możesz zarabiać na inwestycji w fundusze indeksowe w ciągu kilku dni. Wystarczy złożyć zlecenie sprzedaży lub wypłaty pieniędzy z portfela, a po rozliczeniu sprzedaży papierów wartościowych na giełdzie, będziesz miał pieniądze na swoim koncie.

4. Oszczędność czasu: otwarcie konta inwestycyjnego zajmuje maksymalnie kilka minut. Po przekazaniu gotówki lub utworzeniu stałego zlecenia możesz zainwestować pieniądze w ciągu kilku dni. To koniec dla Ciebie. Nie musisz nic robić przez następne 10/20/30 lat.

Zakup i zarządzanie nieruchomością inwestycyjną jest znacznie bardziej skomplikowane. Jeśli zdecydujesz się powierzyć cały proces w ręce profesjonalistów, przygotuj kilka tysięcy złotych na prowizję agencji nieruchomości. Ale to nie koniec. Jeśli nie chcesz zwracać uwagi na administrację (wynajem, wykonywanie drobnych napraw itp.), będzie to kosztować około 10% rocznego czynszu.

Jeśli chcesz zabezpieczyć wszystko na własną rękę, czeka na Ciebie: badanie rynku, wybór konkretnej nieruchomości, zabezpieczenie finansowania, ubezpieczenia, szukanie najemców, przygotowanie umowy, itp. Nie wygrywasz nawet ani po pomyślnym zakupie i wynajmie nieruchomości. Od czasu do czasu masz do czynienia z przestojami najemców, remonty i drobne naprawy, problemy ze ściągalnością czynszu, zeznania podatkowe, spotkania współdzielni. Jest to mnóstwo czasu, które w przeciwnym razie możesz poświęcić sobie lub swojej rodzinie.

5. Podatki: nikt z nas prawdopodobnie nie chce płacić więcej podatków, niż jest to absolutnie konieczne.

W przypadku nieruchomości zaletą jest, że można liczyć na ulgę z podatku po 5-letnim okresie. Jeśli sprzedajesz nieruchomość mniej niż 5 lat po jej nabyciu, pożegnaj się z częścią swojego zysku.

Fundusze ETF i nieruchomość bez kredytu

W uproszczonym przykładzie porównajmy, ile można zarobić inwestując w nieruchomość z inwestowaniem w fundusze indeksowe.

Założenia:

  • Zakup 2-pokojowego mieszkania z parkingiem w nowym budynku w Warszawie za 350 tys. PLN
  • Na wyposażenie mieszkania wydasz dodatkowe 50 tys. PLN. Więc inwestujesz łącznie 400 tys. PLN.
  • Apartament jest wynajmowane za 2,6 tys. PLN miesięcznie (w tym energie i parking). Czynsz będzie rosła z roku na rok przez inflację, czyli 2% rocznie.
  • Liczmy na dość optymistyczny scenariusz – miesięczne koszty zarządzania i energii w wysokości 600 PLN oraz łączne dodatkowe wydatki (np. utrata najemcy, nieterminowe płatności, koszty drobnych napraw/remontów, podatki i inne) w wysokości 1 miesiąca czynszu.
  • Załóżmy długoterminowy roczny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych o 3,5%.
  • Średnia stopa zwrotu portfela Finax 100% akcji 0% obligacji jest 9% rocznie.

Dzisiaj, jeśli zainwestujesz 400 tys. złotych w zakup i wyposażenie nieruchomości w celu jej wynajęcia, to za 30 lat skończysz z zaledwie 1/3 majątku w porównaniu do potencjalnej inwestycji w fundusze indeksowe. Utracony zysk wyniesie blisko 3,5 mln złotych. Nie wspominając już o straconym czasie i wysiłku.

Fundusze indeksowe vs. nieruchomości hipoteczne

Znacznie częstszym przypadkiem, takim jak zakup nieruchomości inwestycyjnej bez finansowania bankowego, to zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Pomysł, że podnajemca będzie spłacał miesięczne raty kredytu hipotecznego w imieniu właściciela, a inwestor będzie spłacał mieszkanie za 30 lat, jest fajny, ale w rzeczywistości nie jest tak jednoznaczny i korzystny. Należy również pamiętać, że zaciąganie długów znacznie zwiększa Twoje ryzyko.

Banku nie będzie zainteresowany fakt, że podnajemca nie zapłacił Ci czynszu i nie możesz go eksmitować. Gwarantujesz spłatę kredytu hipotecznego całym swoim majątkiem. Łatwo więc może się zdarzyć, że planowany miesięczny zysk stanie się stratą, którą będziesz musiał pokryć ze swoich dochodów. Natomiast inwestowanie w fundusze indeksowe, niezależnie od sytuacji na rynkach finansowych nie wymaga zwiększania zaangażowania dodatkowych pieniędzy. Twoje osobiste ryzyko jest więc znacznie niższe w przypadku funduszy ETF.

Obecny okres niskich stóp procentowych również nie będzie trwał wiecznie. Jeśli możesz dziś wziąć kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 1,5% rocznie. i nie spodziewasz się wzrostu stóp procentowych w swoich obliczeniach, możesz spotkać się z niemiłą niespodzianką.

Przejdźmy do liczb.

Założenia:

  • Zakup 2-pokojowego mieszkania z parkingiem w nowym budynku w Warszawie za 350 tys. PLN + wyposażenie dodatkowe 50 tys. PLN. Pożyczasz z banku 75%, więc inwestujesz łącznie 100 tys. PLN.
  • Oprocentowanie kredytu będzie wynosiło średnio 4% rocznie podczas 30 lat.
  • Apartament jest wynajmowany za 2,6 tys. PLN miesięcznie (w tym energie i parking). Czynsz będzie rosła z roku na rok przez inflację, czyli 2% rocznie.
  • Liczmy na dość optymistyczny scenariusz – miesięczne koszty zarządzania i energii w wysokości 600 PLN oraz łączne dodatkowe wydatki (np. utrata najemcy, nieterminowe płatności, koszty drobnych napraw/remontów, podatki i inne) w wysokości 1 miesiąca czynszu.
  • Załóżmy długoterminowy roczny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych o 3,5%. 
  • Średnia stopa zwrotu portfela Finax 100% akcji 0% obligacji jest 9% rocznie.

Jeśli masz dziś do dyspozycji dziesiątki tysięcy PLN i rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej na kredyt hipoteczny, pomyśl o tym. Nawet w tym przypadku fundusze indeksowe mogą zarobić więcej, a przy tym dają znacznie mniej zmartwień.

Po 30 latach w mieszkaniu inwestycyjnym zarabisz mniej niż inwestując w Finax. Ponadto, można spędzić znacznie więcej czasu zajmując się nieruchomością, którą kupiłeś niż inwestując w fundusze indeksowe. Jak to się mówi, czas to pieniądze. I w dzisiejszych czasach pochopnie decyzje, jest to dodatkowe ryzyko. A za zarobione pieniądze możesz kupić nieruchomość dla swoich dzieci lub wnuków.

A zwycięzcą staje się...

Znalezienie dobrej inwestycji jest już dziś łatwe. Fundusze indeksowe oferują rozwiązanie dla każdego, niezależnie od wiedzy, doświadczenia i możliwości finansowych. Na pytanie, jaka jest najlepsza inwestycja, wszyscy muszą odpowiedzieć sami. Jedynym, który zarabia na nieruchomości przez cały czas jest pośrednik w obrocie nieruchomościami, a nie inwestor.

Warren Buffett - najbardziej utytułowany inwestor i jeden z najbogatszych ludzi na świecie - również przygląda się nieruchomościom. Jego konglomerat inwestycyjny, Berkshire Hathaway, jest właścicielem drugiej co do wielkości firmy maklerskiej w USA, zatrudniającej prawie 50 000 pośredników w obrocie nieruchomościami.

Droga do zarobków w nieruchomościach prowadzi przez pośrednictwo ich zakupu i sprzedaży, a nie w ich własności. Nawiasem mówiąc, czy wiesz, co zaleca jako najlepszą długoterminową inwestycję dla zwykłych ludzi Warren Buffett? Fundusze indeksowe.

Oceń artykuł:
Nieruchomości to najlepsza inwestycja długoterminowa, naprawdę?
Ocena: 5 2
Maciej Wrotniak
Maciej Wrotniak
Analityk Finansowy
Słowa kluczowe
Nie znaleziono słów kluczowych
Udostępnij artykuł
| |

Najczęściej czytane artykuły

28. październik 2019

Rezerwy finansowe - na dobre i złe czasy

Utrata pracy, dłuższe zwolnienie lekarskie, nieszczelny dach, zepsuty samochód czy niespodziewanie wysoki rachunek za prąd. Jeśli nie chcesz, aby te stosunkowo często pojawiające się problemy wymknęły Ci się spod kontroli i zmusiły do zaciągania zbędnych pożyczek, powinieneś być na nie odpowiednio przygotowany. W tym celu przydadzą Ci się rezerwy finansowe. Jaką kwotę należy jednak odłożyć? Gdzie warto trzymać swoje rezerwy finansowe? Czy wystarczy do tego Twoje obecne konto bankowe? A może odłożone pieniądze powinieneś lepiej zainwestować?

Czytaj więcej
1. październik 2019

Inteligentne Inwestowanie jest tutaj!

Nie musisz już czekać, Inteligentne Inwestowanie z Finaxem jest dostępne już i w Polsce.

Czytaj więcej
2 wskazówki jak zoptymalizować finanse swojej rodziny w czasach kryzysu | Finax.pl
23. kwiecień 2020

2 wskazówki jak zoptymalizować finanse swojej rodziny w czasach kryzysu

Dobry manager stara się czerpać korzyści z każdej sytuacji. W ostatnim artykule radziliśmy, w jaki sposób możecie uchronić swój budżet przed skutkami kryzysu. Tym razem postaramy się pomóc Waszym gospodarstwom domowym wyjść z kryzysu zdrowszymi i silniejszymi, dzięki właściwemu podejściu do finansów rodzinnych.

Czytaj więcej
3. październik 2019

Jak wybieramy fundusze ETF w finax?

Prawdopodobnie już zarejestrowałeś informację, że tworzymy portfele Finax z dziesięciu funduszy ETF w zależności od poziomu ryzyka, jakie klient jest skłonny i zdolny podjąć. Ale w jaki sposób wybraliśmy określone papiery wartościowe i dlaczego skład portfeli jest właśnie taki, jaki obserwujecie na swoich kontach?

Czytaj więcej