Minulé leto siahali ceny nehnuteľností na historické maximá, zatiaľ čo akciové trhy sa potácali v poklesoch. V blogu sme vtedy poukázali na to, že ani nehnuteľnosti nie sú odolné voči ekonomickým rizikám, ktoré poslali nadol akcie.

Trhu s nehnuteľnosťami len zvykne dlhšie trvať, kým zmeny v ekonomike zapracuje do cien, čo prirodzene vyplýva z ich nižšej likvidity, dlhodobého využitia spotrebiteľmi a fixácií úrokových sadzieb na hypotékach.

Argumentovali sme, že faktory ako rastúce úroky a nižší záujem zo strany kupujúcich (či už kvôli neschopnosti našetriť 20 % zo sumy alebo relatívne lacnejšiemu prenájmu) môžu poslať nehnuteľnosti do poklesov, prípadne spomaliť ich rast.

Taká situácia predstavovala ideálnu príležitosť predať drahú nehnuteľnosť a nakúpiť akcie za výpredajové ceny. Využiť ju mohli najmä ľudia, ktorí na predchádzajúcom raste nehnuteľností slušne zarobili a postupne by chceli svoj majetok premieňať na formy, ktorých správa vyžaduje menej času a nervov, dlhodobo ponúkajú vyššie výnosy a majú kratší časový test na oslobodenie od dane.

S odstupom roka sme mali pravdu. NBS nedávno zverejnila údaje, podľa ktorých boli kumulatívne ceny nehnuteľností v júni 2023 o 6,5 % nižšie oproti koncu druhého kvartálu v minulom roku. Podľa portálu nehnutelnosti.sk dosiahli poklesy vo viacerých okresoch až dvojcifernú výšku. A aj to platí len pre tých, ktorým sa podarí nehnuteľnosť predať (mnohí majitelia márne čakajú na záujemcov aj pri vyššej zľave, prípadne predali za realizačnú cenu, ktorá bola ešte o trochu nižšia než ponukové ceny zaznamenané v štatistikách).

Naopak, akciové indexy sa od začiatku roka vytrvalo zotavujú. Naše 100 % akciové portfólio zaznamenalo medzi júnom 2022 a júnom 2023 výnos 9,3 % a len v tomto roku narástlo o 12,2 % (ku koncu júla).

V grafe nižšie nájdete porovnanie vývoja cien nehnuteľností a portfólia 100/0 za obdobie 31.12.2020 – 30.6.2023. Oranžová čiara znázorňuje mesiac, kedy sme poukázali na príležitosť predať nehnuteľnosti na vrchole a nakúpiť akcie na dne.

Ľudia, ktorí na základe našej rady preklopili v treťom štvrťroku 2022 majetok do akcií, majú dnes z danej investície takmer o 15 % viac peňazí (keďže sa zároveň vyvarovali poklesu a takmer presne zachytili októbrové dno na akciovom trhu). Nie je pritom vylúčené, že sa tento rozdiel ešte zvýši, keďže rast úrokov a nízka schopnosť ľudí šetriť na drahé nehnuteľnosti naďalej predstavujú riziká pre trh s bývaním.

Pohodlnejší majetok s vyšším výnosom

Týmto blogom nechceme povedať, že akákoľvek predpoveď, ktorú budete počuť v našej komunikácii, je automaticky správna. Na správnosť tejto prognózy sme však chceli poukázať, pretože dokazuje niekoľko cenných lekcií o investovaní.

V prvom rade to dokazuje, že ani nehnuteľnosti nie sú odolné voči poklesom či stagnácii. Po piatich rokoch rekordného rastu sme sa stretávali s názorom, že nehnuteľnosti môžu naďalej rásť dvojciferným tempom napriek zlej ekonomickej situácii. Skúsenosť opäť ukázala, že taký rast je neudržateľný.

Niečo podobné sme zažili aj po kríze v roku 2008, kedy nehnuteľnosti po prudkom raste postupne klesali 5 rokov a následne im niekoľko ďalších rokov trvalo, kým sa zotavili. Tento ťažkopádny vývoj môžete vidieť v grafe nižšie.

Nemá preto zmysel investovať iba do nehnuteľností v slepej viere, že budú donekonečna rásť. Diverzifikácia naprieč triedami aktív zvýši pravdepodobnosť, že váš majetok bude rásť aj v čase stagnácie na trhu nehnuteľností. Aj dlhodobé dáta ukazujú, že akciové trhy zvyknú rásť rýchlejším tempom ako nehnuteľnosti.

V druhom rade sa opäť potvrdilo, že sa akciové trhy skôr či neskôr vždy začnú zotavovať. Často pritom reagujú na ekonomické dáta skôr než nehnuteľnosti, keďže procesy ako predaj, neprebehnú za milisekundu, ale trvajú niekoľko týždňov či mesiacov. Poklesy na akciových trhoch preto môžu predstavovať skvelú príležitosť preklopiť nehnuteľnosti na akcie.

Prečo by ste to počas života niekedy chceli robiť?

Akcie predstavujú pohodlnejšiu formu majetku, keďže sa o ne netreba toľko starať. Pri investičných nehnuteľnostiach musíte behať riešiť drobné opravy, tečúce WC, zabuchnuté dvere, výpadky nájomníkov či pravidelné renovácie. Aj ak v nehnuteľnosti sami bývate, musíte míňať veľa energie na jej údržbu (mnohí ľudia si to uvedomili, keď sa im z domu odsťahovali deti a oni zostali sami na upratovanie a vykurovanie nevyužívaných izieb a prácu na záhrade).

Cieľom budovania majetku by pritom malo byť zbavovanie sa povinností, ktoré nám berú čas a energiu. Ak teda po určitom čase preklopíte nehnuteľnosti na akcie, získate viac času na koníčky či čas s rodinou. Rovnaký argument platí, ak po odsťahovaní detí predáte dom a kúpite si menšiu nehnuteľnosť, pričom rozdiel zainvestujete do portfólia, ktoré vám zabezpečí podporný príjem na dôchodku.

Finax vám pri takom presune ponúkne zľavu za presun investície. Stačí zdokladovať predaj nehnuteľnosti a polovicu presunutej sumy vám budeme riadiť po dobu 2 rokov zadarmo. Ľuďom, ktorí sa minulé leto rozhodli preklopiť nehnuteľnosť na akcie, už táto akcia nakopla výnos. Budeme radi, ak v budúcnosti pomôže aj vám.