Kupić czy wynająć - oto jest pytanie. Co bardziej się opłaca?

Biorąc pod uwagę obecne ceny na rynku nieruchomości, niewiele osób jest w stanie zapewnić sobie dach nad głową zupełnie na własną rękę. Osobiście mam doświadczenia z obiema z wymienionych wyżej rozwiązań.

Po ukończeniu studiów przez kilka lat wynajmowałem mieszkanie, kierując się awersją do wszelkich kredytów i pożyczek. Ostatecznie przełamałem się jednak i złożyłem wniosek o kredyt na 30 lat, dorzucając tym samym swoje trzy grosze obserwowanego wśród słowackich gospodarstw domowych zjawiska dynamicznego wzrostu poziomu zadłużenia.

Co skłoniło mnie do zmiany swojego podejścia? Przede wszystkim nowa sytuacja życiowa, a dokładnie: narodziny syna. Do tego momentu pomieszkiwanie w stosunkowo taniej kawalerce wydawało się całkiem do przeżycia - wraz z chwilą powiększenia się naszej rodziny przestało jednak wchodzić w grę. Na moje nieszczęście, dopiero wtedy zacząłem rozważać wszystkie za i przeciw wynajmu oraz kredytu hipotecznego.

Wynajem = wyrzucanie pieniędzy w błoto?

Największym plusem wynajmu jest elastyczność, jaką oferuje. Jeżeli nadal nie jesteś pewny, gdzie dokładnie zamierzasz spędzić swoje życie, możliwość dokonania szybkiej i stosunkowo bezbolesnej zmiany prawdopodobnie będzie dla Ciebie istotną zaletą.

Twoje dojazdy do pracy wydłużyły się znacząco przez budowę obwodnicy? Nic wielkiego – zawsze możesz przeprowadzić się gdzieś bliżej. Chciałbyś zmienić pracę? Zrobisz to bez większych komplikacji, nie musząc ograniczać się do tylko jednego miasta i jego okolic, gdzie może brakować ciekawych możliwości.

Nie musisz również martwić się kosztami eksploatacyjnymi czy przejmować wahaniami na rynku nieruchomości. Atutem wynajmu jest również jego dostępność – wystarczy opłacić miesięczny czynsz (oraz najczęściej jednorazową kaucję) i możesz mieszkać praktycznie gdziekolwiek zechcesz.

Zakup własnego domu lub mieszkania będzie natomiast prawdopodobnie największą transakcją w Twoim życiu i - co za tym idzie - wymaga odpowiedniego przygotowania finansowego. Jeżeli nie dysponujesz odłożoną na wkład własny kwotą (standardowo wynosi ona ok. 10-20% ceny nieruchomości, choć w okresie pandemii część banków podwyższyła ten wymóg do nawet 30%), Twoje szanse na własne cztery kąty są póki co niewielkie.

Z pewnością nie zgadzam się zatem z często powtarzanym twierdzeniem, że wynajem oznacza wyrzucanie pieniędzy w błoto. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy zdecydowałeś się na zakup - w obu tych przypadkach płacisz za zaspokojenie swoich podstawowych potrzeb, podobnie jak przy zakupie jedzenia czy ubrań.

Kiedy opłaca się kupować?

Problem polega jednak na tym, że jeśli możesz pozwolić sobie na wynajem, prawdopodobnie możesz również pozwolić sobie na życie na własną rękę. Czynsz często stanowi podobną kwotę (a zazwyczaj nawet wyższą), jaką byłaby rata kredytu hipotecznego powiększona o pozostałe koszty operacyjne przy zakupie porównywalnej nieruchomości.

Miesięczna rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: odsetek oraz raty kapitałowej, czyli tej części raty, która zmniejsza stan całkowitego zadłużenienia. To właśnie poprzez raty kapitałowe za 20 czy 30 lat (w zależności od długości okresu spłaty kredytu, na który zobowiązałeś się w banku) Twój kredyt zostanie spłacony.

Jeżeli na przykład weźmiesz kredyt hipoteczny na kwotę 600 tys. zł na 30 lat, to przy oprocentowaniu 3,15% w skali roku (RRSO), miesięczna rata wynosić będzie 2170 zł. Przy założeniu, że spłacasz kredyt w ratach malejących (w przeciwieństwie do rat annuitetowych, które uznawane są za mniej korzystne), ponad ¾ wysokości raty (ok. 1670 zł) stanowić będzie rata kapitałowa, pomniejszająca kwotę zadłużenia – a tym samym przyszłe odsetki. Stosunek ten w miarę spłacania kredytu ulegać będzie stopniowej zmianie na korzyść części kapitałowej.

Załóżmy, że pozostałe koszty eksploatacyjne przy użytkowaniu tak drogiej nieruchomości wynoszą około 600 zł miesięcznie. Rzeczywiste koszty wynoszą zatem około 500 zł w formie odsetek oraz 600 zł pozostałych kosztów, co daje łącznie 150 zł. Czynsz za wynajem porównywalnego mieszkania wynosiłby szacunkowo co najmniej 3200 zł miesięcznie, czyli niemal trzykrotność kosztów.

Różnica tkwi w tym, że - biorąc pod uwagę obecne stopy procentowe - w ciągu 5 lat od dokonania zakupu spłacisz około 15% kapitału. Nawet jeżeli ceny przez ten czas nie wzrosną lub wręcz spadną (nawet o -15%), to nadal będziesz znajdować się w lepszej sytuacji niż lokatorzy wynajmowanych mieszkań.

Nie wspominając o oczywistym: zyskujesz przy tym względną pewność, że nie zostaniesz z dnia na dzień eksmitowany przez właściciela, a także możliwość aranżacji wnętrz według własnego życzenia czy posiadania zwierząt bez konieczności pytania wynajmującego o zgodę. Dodatkowo ewentualny zysk ze sprzedaży nieruchomości po ponad 5 latach od jej nabycia jest zwolniony z podatku dochodowego, dzięki czemu potencjalna przeprowadzka w nie tak znowu odległej przyszłości również nie stanowi problemu.

A co, jeśli stracisz źródło dochódów?

Największą, w pełni uzasadnioną obawą większości potencjalnych kredytobiorców jest spłata hipoteki w przypadku wystąpienia nieoczekiwanych problemów. Co, jeśli stracą pracę? Wiele osób ma właśnie do czynienia z podobną sytuacją.

Nawet jednak Ci spośród nich, którzy nie dysponują wystarczającą rezerwą finansową, a z powodu pandemii COVID-19 doświadczyli spadku dochodów, wychodzą z tej sytuacji stosunkowo nie najgorzej. Zgodnie z rekomendacjami Związku Banków Polskich mogą oni wnioskować o tzw. wakacje kredytowe, czyli okres zawieszenia spłaty pełnych rat lub wyłącznie ich części. W zależności od banku okres ten może trwać nawet do 6 miesięcy. Według danych ZBP tylko do końca kwietnia łączna liczba wniosków o odroczenie rat kredytów przekroczyła 800 tysięcy.

„Jeżeli wisisz bankowi 100 dolarów, to Twój problem. Jeżeli wisisz bankowi 100 milionów dolarów - to problem banku. ”
J. Paul Getty

Innymi słowy: jeżeli masz jakiś problem – to wyłącznie Twoja sprawa. Jeżeli jednak wszyscy mają problem - ludzie zaczynają szukać rozwiązania systemowego. Masowe bankructwa nikomu nie są na rękę i wierzcie lub nie, zajęcie Waszej nieruchomości bynajmniej nie leży w interesie banku.

Myślenie długofalowe

Miej również na uwadze, że jeśli nie zapewnisz sobie dachu nad głową przed przejściem na emeryturę, możesz mieć duży kłopot. Przeciętna emerytura już teraz ledwie wystarcza seniorom na przeżycie, a przy rosnących cenach na rynku nieruchomości oraz starzeniu się społeczeństwa, za 30 lat sytuacja ta może stać się jeszcze trudniejsza.

Średnia emerytura w 2019 roku wyniosła 2236,84 zł. To niewiele ponad miesięczny koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie, która co prawda przoduje w rankingach najdroższych cen wynajmu, różnice pomiędzy stolicą a pozostałymi miastami stopniowo jednak zacierają się. A pamiętajmy, że oprócz mieszkania pozostaje cała reszta podstawowych potrzeb niezbędnych do przeżycia – wydatki związane z zakupem artykułów spożywczych, odzieży czy leków, na które zapotrzebowanie w tej grupie wiekowej jest wyjątkowo istotne. Nic dziwnego, że ludzie zdecydowanie wolą kupować niż wynajmować.

W obliczu pandemii koronawirusa wielu potencjalnych nabywców zdecydowało się przesunąć w czasie swoje decyzje zakupowe. Jeżeli jednak uważasz, że w najbliższym okresie nie jest zagrożony utratą źródła dochodów, a do tego możesz pozwolić sobie na nieco większy niż dotychczas wkład własny – zaciągnięcie kredytu hipotecznego już teraz może być dobrą decyzją. W kolejnej serii artykułów przyjrzymy się, w jaki sposób warto przygotować się do zakupu nieruchomości, a także jakie warunki muszą obecnie spełnić Ci, którzy wnioskują o kredyt hipoteczny.