Spłacasz długoletni kredyt hipoteczny oprocentowany na 6 czy 7 procent? Masz wolną gotówkę, którą mógłbyś przeznaczyć na jego wcześniejszą spłatę? Jednocześnie zastanawiasz się, czy nie lepiej zainwestować te pieniądze na rynku kapitałowym, skoro historyczne długoterminowe stopy zwrotu z portfela akcji to 8, a nawet 10 procent? Nie jesteś sam.

Co radzę? Mógłbym odpowiedzieć, jak większość osób z branży finansowej, czyli „to zależy”. Zacznę więc od zaprezentowania plusów i minusów obu wariantów, a na koniec przedstawię Ci moją własną opinię. Oczywiście, ponieważ jest moja, z natury nie musi być lepsza także dla Ciebie. Ale po kolei.

Kiedy lepiej jest nadpłacać kredyt hipoteczny?

• Oszczędność na odsetkach:  Nadpłacając kredyt, możesz zaoszczędzić tysiące złotych na odsetkach, szczególnie w początkowych latach kredytu, kiedy większość miesięcznej raty stanowi spłata odsetek, a nie kapitału.
• Wysoka stopa procentowa kredytu: Jeśli oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego jest znacznie wyższe niż oprocentowanie, które mógłbyś uzyskać z nisko-ryzykownych inwestycji, nadpłacenie kredytu może być korzystniejsze. W Polsce „stare” kredyty hipoteczne często mają zmienne oprocentowanie (np. oparte na WIBOR), co wiąże się z ryzykiem wzrostu rat.
• Uwolnienie gotówki i redukcja wydatków: Eliminacja miesięcznej raty kredytu hipotecznego, która jest dla wielu jednym z największych wydatków, pozwala na znaczne zmniejszenie kosztów utrzymania. Jest to szczególnie pomocne, jeśli zbliżasz się do emerytury.
• Spokój ducha i awersja do długu: Posiadanie mieszkania bez obciążeń kredytowych może przynieść ogromne poczucie bezpieczeństwa i wolności, co dla wielu osób jest bezcenne. Jeśli nie lubisz mieć długów, to pozbycie się hipoteki jest logicznym krokiem do osiągnięcia celu bycia wolnym od zadłużenia. Robią to także eksperci. Na przykład autor książki "Po prostu kupuj" (możesz ją dostać gratis, jeśli nie jesteś jeszcze klientem Finax, a chcesz otworzyć naszą Europejską Emeryturę, poprzez stronę finax.tech/ppk) sam spłacił swój kredyt hipoteczny, uznając to za najlepszą decyzję finansową, mimo że z matematycznego punktu widzenia nie była optymalna, ponieważ przynosi mu to poczucie niezależności.

Kiedy lepiej jest inwestować?

• Niewystarczające oszczędności na emeryturę: Jeśli nie wykorzystujesz w pełni możliwości wpłacania składek na konta emerytalne (OIPE, IKE, IKZE), zazwyczaj warto priorytetowo potraktować te inwestycje przed nadpłaceniem kredytu. Kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć, ale pożyczki na sfinansowanie emerytury już nie.
• Niskooprocentowany kredyt: Jeśli masz stosunkowo nisko oprocentowany kredyt hipoteczny, pieniądze zainwestowane na rynkach mogą przynieść wyższe stopy zwrotu niż odsetki, które zaoszczędziłbyś, spłacając kredyt. Na przykład, jeśli inwestujesz dodatkowe 200 zł miesięcznie w globalny portfel Finax, z historyczną stopą zwrotu z 7,5% (dla portfela 80/20 w ostatnich pięciu latach, co oczywiście wcale nie musi się powtórzyć), po 19 latach mógłbyś mieć ponad 147 000 zł. Nie wiem, jakie jest oprocentowanie Twojego kredytu, ale to raczej na pewno znacznie więcej niż zaoszczędzone odsetki na kredycie.
• Krótki horyzont czasowy posiadania mieszkania: Jeśli nie planujesz mieszkać w danym lokum przez wiele lat, bardziej sensowne może być utrzymanie minimalnych rat kredytu i inwestowanie, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi spadkami na rynku nieruchomości. Pamiętaj, że koszty transakcyjne związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości mogą pochłonąć znaczne zyski, więc – moim zdaniem - zakup domu ma sens, gdy planujesz w nim mieszkać co najmniej 10 lat. Tak, ceny mieszkań też mogą spadać, co już nieraz w przeszłości doświadczyliśmy.
• Wyższa tolerancja na ryzyko: Inwestowanie na rynkach finansowych wiąże się z ryzykiem wahań, ale historycznie inwestorzy długoterminowi mieli zyski. Jeśli masz wysoką tolerancję na ryzyko, możesz dążyć do wyższych zwrotów z inwestycji.
• Potrzeba płynności: Aktywa takie jak akcje czy obligacje są znacznie bardziej płynne niż kapitał własny w domu. Jeśli dostęp do gotówki jest dla Ciebie priorytetem, lepiej jest inwestować. Sprzedaż nieruchomości jest procesem długotrwałym i skomplikowanym.
• Moc procentu składanego: Inwestowanie pozwala na czerpanie korzyści z procentu składanego, który z czasem może prowadzić do znacznego wzrostu majątku, nawet z niewielkich kwot, pod warunkiem regularnych i konsekwentnych inwestycji. "Po prostu kupuj" to mantra, która promuje systematyczne inwestowanie, aby wykorzystać ten efekt.

A może da się połączyć wodę z ogniem, czyli matematykę z psychologią. Spróbujmy! 

• Dzielenie środków: Możesz podzielić swoje dodatkowe środki, przeznaczając część na nadpłatę kredytu, a część na inwestycje. To pozwala czerpać korzyści z obu podejść.
• Refinansowanie i inwestowanie: Jeśli stopy procentowe kredytów hipotecznych spadną, możesz rozważyć refinansowanie kredytu na niższe oprocentowanie, a zaoszczędzone pieniądze zainwestować.
• Przemyślane nadpłaty: Nawet jeśli nie chcesz spłacać całego kredytu od razu, możesz dokonywać nadpłat w niewielkich kwotach (100-200 złotych na miesiąc) lub jednorazowych wpłat z premii w pracy lub zwrotu podatku. To może skrócić okres kredytowania i zaoszczędzić odsetki, jednocześnie nie rezygnując z innych celów oszczędnościowych.

Jedna istotna kwestia – zanim zaczniesz nadpłacać kredyt lub inwestować, zawsze upewnij się, że masz zbudowaną odpowiednią rezerwę gotówkową na nieprzewidziane wydatki lub trudności finansowe. Poduszka finansowa to powinien być Twój pierwszy cel inwestycyjny.

Co ja bym zrobił? 

Już wiesz, że odpowiedź na dylemat, czy lepiej spłacać kredyt hipoteczny, czy inwestować, jest złożona i zależy od wielu indywidualnych czynników, dlatego nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Obiecałem Ci jednak moją opinię, a do mnie – inaczej niż u Adama Mickiewicza – zawsze mocniej przemawiało „mędrca szkiełko i oko” niż „czucie i wiara”. Stawiam więc na matematykę, a ta jest nieubłagana – dopóki oprocentowanie kredyty hipotecznego (stałe lub zmienne) jest niższe niż średni oczekiwany zysk z rynku kapitałowego, stawiam na inwestowanie. 

Jestem optymistą i wierzę w długoterminowy, systematyczny rozwój świata, a co za tym idzie w długoterminowy wzrost na giełdach. Dlatego dla mnie bardziej opłacalne jest inwestowanie zaoszczędzonych pieniędzy, a następnie jednorazowa spłata całej hipoteki. W ten sposób np. po 20 latach inwestycji możesz spłacić cały pozostający do spłaty kredyt i nadal pozostać ze sporą kwotą oszczędności.

Wierzę w magię procentu składanego. Teoretycznie, gdyby ktoś był w stanie spłacić kredyt znacząco wcześniej (po kilku latach), efekt procentu składanego nie zdążyłby się w pełni ujawnić. Jednak nawet wtedy, z perspektywy przyszłego wzrostu majątku, inwestowanie nadal daje lepsze perspektywy.

Inwestowanie jest korzystniejsze, dopóki osiąga wyższy zwrot niż koszt kredytu. Co więcej, im lepsza sytuacja na rynku stóp procentowych (czytaj: niższe oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego), tym bardziej opłaca się nie spieszyć z jego spłatą.

Zgadzam się z tym, że dla naszych finansów idealnym rozwiązaniem jest jak najszybsze pozbycie się długów. Jednak kredyt hipoteczny to najtańsza forma pożyczki dla osoby fizycznej, dlatego powinien być na końcu listy długów do spłaty. Na dodatek, "przyjacielem długu" jest …inflacja. W miarę upływu czasu, realna wartość długu maleje, co jest kolejnym argumentem za niespieszeniem się ze spłatą hipoteki. Ale każdy z nas jest inny, ma inne doświadczenia, sytuację i głowę.